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"주택시장의 흐름은 막을 수 없다"
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금융규제당국, 대출제한조치 한계성 강조


호주의 막강한 금융 규제기관이 부동산 사이클의 "흐름을 저지하여" 주택가격을 통제할 수 없다는 견해를 밝혀
은행 모기지 대출에 대한 최근의 단속조치에 한계가 있음을 강조했다.

 

호주금융건전성감독청(APRA)의 웨인 바이어스 청장은 지난주 호주경제협력위원회 행사에서 연설을 통해 1.5조
달러 규모의 모기지 시장에서 한편으로 은행 대출의 "추가 긴축"을 제기하면서도 그 같은 현실을 부각시켰다.

 

가계부채의 급속한 확대와 시드니 및 멜번의 하우스 가격급등에 대응하여 바이어스 청장은 지난 3월 은행의 무원금
(interest-only) 대출에 대한 새로운 상한선을 발표, 일부 모기지 차입자에 대한 은행들의 금리인상을 가져왔다.

 

ANZ는 이에 부응하는 가장 최근의 조치로 지난달 28일 무원금 대출을 받는 고객들에 대한 고정금리를 최대 0.4%p
인상하고 원리금을 모두 상환하는 대출에 대해서는 고정금리를 인하했다.

 

전문가들은 지난 한 달간의 부동산시장의 유연한 감속이 APRA의 제한조치에 의한 것으로 보고 있으나 바이어스
청장은 시장의 기본적인 힘들에 의해 움직이는 주택가격이 APRA의 주안점이 아니라는 점을 강조했다.

 

그는 "부동산가격은 우리의 통제를 크게 벗어나 있는 일련의 국내 및 글로벌 요인들에 의해 주도된다"면서 "가격이
오르든지 내리든지 우리는 (밀려오는 파도를 향해 멈추라고 했다는) 카누트왕처럼 흐름을 막을 수 없다"고 말했다.

 

APRA의 목표는 가격을 통제하는 것이 아니라 은행이 신중을 기하게 함으로써 은행을 신뢰하고 돈을 맡긴 예금자들을
보호하는 데 있다는 것이다. 그럼에도 APRA의 개입은 부동산시장 과열에 따른 경제적 위험의 우려 때문에 발동된
것이므로 주택가격과 밀접하게 관련돼 있다.

 

APRA의 지난 3월 단속조치는 부동산 투자자들과 부실한 대출기준을 표적으로 삼았던 2014년말의 개입조치 이후
두 번째로 취해진 것이다.

 

바이어스 청장은 그러한 개입조치가 APRA로서는 "이례적인" 것이나 저금리, 높은 주택가격, 고부채, 낮은 소득증가율의
고위험 환경에서는 정당화된다고 밝혔다.

 

그는 2014년의 제한조치가 변화를 가져다 주었다며 저계약금(low-deposit) 대출이 감소하고 현재 부동산투자자들에게 
다른 차입자에 비해 상대적으로 높은 대출금리가 부과되고 있는 점을 들었다.

 

그는 무원금대출에 대한 은행들의 최근의 단속조치와 관련, "대출기관들에 대한 우리의 가장 최근의 가이던스에 따라 어느 정도 추가 긴축이 일어날 것으로 전망된다"고 말했다.

 

바이어스 청장은 추가 긴축이 일부 분석가들이 예상하듯이 금리인상을 통해 이뤄질 것인지 아니면 대출기관에 의한 신용할당(credit rationing)을 통해 이뤄질 것인지는 구체적으로 밝히지 않았다.

 

이번 행사에 나선 다른 연사들도 부동산 수요 강세와 공급 부족 등 시장의 근본 요인들이 멜번과 시드니 시장 강세의 주원인이라고 주장했다.

 

커먼웰스 은행의 글로벌 부동산 책임자 그레이엄 로스 씨는 외국인 구입자들이 NSW주 주택시장 구입자 중 "매우 중요한" 일부가 되었다면서 시드니 아파트가 중국내 아파트보다 저렴하면서도 더 높은 수익을 낸다는 수치를 제시했다.

 

그는 "(양대 도시 시장을) 매우 강한 수요가 받쳐주고 있다. 사람들은 자본을 다양화하기를 원한다"면서 "왜 사람들이 해외에서 호주 주택시장에 투자하고 있는지에 대해서는 매우 강력한 근본 요인들이 있다"고 말했다.

 

필립 로우 중앙은행 총재는 이에 앞서 지난달 은행대출 제한이 금융 안정성의 위험을 줄일 수 있을 것이나 "우리 주택시장을 주도하는 근본 요인은 공급과 수요의 차이"라고 말했다.

 

그는 "대출의 가용성이 물론 수요를 증폭시킬 수 있는 요인이긴 하지만 근본 원인은 아니다"라고 말했다.

 

reporter@hojuonline.net
2017-05-05 10:42:59
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