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"2020년에는 다시 주택공급 부족 온다"
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BAML 이코노미스트들 분석 "현 공급과잉도 가격붕괴 희박"


올해 기록적인 수준의 신축아파트가 시장에 쏟아져 나올 전망이지만 앞으로 예상되는 어떠한 공급과잉도 주택가격 붕괴를 촉발할 가능성은 희박하다고 뱅크 오브 아메리카-메릴린치(BAML) 이코노미스트들이 내다봤다.

 

26일 호주 파이낸셜 리뷰에 따르면 이들은 대신에 부동산시장이 둔화되면서 신규 주택착공 감소를 초래, 오는 2020년까지는 공급부족의 씨를 뿌리게 될 것으로 예측했다.

 

BAML 이코노미스트 토니 모리스와 알렉산드라 버로드 씨는 최근 리서치 노트에서 "차기 부동산 사이클을 위한 무대가 설치되고 있다"면서 "공급과잉은 잊어버리라"고 권고했다. 또 고객들에게 "공급부족이 조성될 위험이 있다"며 2018년 너머를 볼 것을 촉구했다.

 

건축허가는 2015년에 정점에 도달했는데 주택건설기간을 평균 3년으로 추정하면 신규주택 대부분이 다가오는 1년 사이에 완공될 것으로 보인다. 이로 인해 시드니, 멜번, 브리스번 같은 주요 부동산시장에는 공급과잉 우려가 제기돼 왔다.

 

이러한 신규주택 대량공급은 최근 수개월 동안 주택가격이 상당히 둔화된 가운데 이뤄지게 됐다. 코어로직 조사자료에 따르면 지난 1월 전국 8개 주도 중 6개 주도에서 주택가치가 떨어졌다.

 

시드니 하우스 가격은 작년 7월 시장이 정점에 도달한 이후 3.1% 하락했다. 주택경매 낙찰률은 가격상승의 강세가 예상되는 시장이 아니라 균형이 잡힌 시장을 보여주고 있다.

 

그러나 주택가격 완화와 금리상승 및 건설비(인건비와 건자재 비용) 증가의 무게에 짓눌려 신규주택 착공수가 크게 감소함에 따라 오늘의 넘쳐나는 신규주택이 2020년에는 품귀상태로 반전될 것이라고 BAML 이코노미스트들은 예측했다.

 

이들은 "인구증가가 기본적인 주택수요를 견실하게 유지할 것으로 전망되는 가운데 호주 최대의 주택시장들인 NSW, 빅토리아, 퀸슬랜드에서는 2020년부터 기본수요가 공급을 능가할 것으로 본다"고 말했다.

 

이들은 "공급 및 수요 법칙은 주택가격 상승압박이 이때부터 쌓일 것으로 기대됨을 시사한다"며 "우리의 분석은 가장 우려되는 브리스번 등지의 어떠한 공급과잉도 장기간에 걸쳐서는 수급에 큰 불균형을 야기해 금융안전성에 위험을 제기하지는 않을 것이라는 우리 견해를 뒷받침해 주고 있다"고 말했다.

 

부동산 관측자들 사이에 보다 즉각적인 우려를 제기하는 것은 사전분양으로 구입한 사람들이 당초의 요구가격이 더 이상 정당화되지 않을 만큼 시장이 훨씬 약화된 상황이 되면 거래를 마무리하지 않으리라는 점이다.그러나 BAML 이코노미스트들은 보다 더 낙관적이다.

 

최근에 부동산가격이 둔화되었지만 올해 완공 예정인 신축아파트의 4분의 3은 멜번과 시드니에 집중돼 있으며 이들 도시의 아파트 가격은 2015년 이후 5분의 1이나 뛰었다.

 

완공 예정인 부동산에 대한 은행의 감정평가액이 구입자가 지불하기로 동의했던 가격보다 상당히 낮아질 가능성은 적다.

 

이들 양대 도시의 임대주택 빈집률은 2%로 낮은 수준이어서 임대용으로 구입한 사람들이 세입자를 찾을 것으로 기대할 수 있다는 또 하나의 희망적인 신호가 되고 있다.

 

BAML 이코노미스트들은 "현재까지 결제 불이행은 낮은 수준에 머물고 있으며 우리의 분석에 비추어볼 때 특히 경제전망이 강화되고 노동시장이 빠듯해지고 있는 환경에서는 결제 불이행이 크게 늘어날 것으로 예상되지 않는다"고 말했다.

 

머백 같은 주요 개발업체들은 결제 불이행률이 2% 미만에 불과한 것으로 보고하고 있다.

 

주택건설이 붐을 이루고 있는 또 다른 지역인 브리스번에서는 조건이 "덜 유리한" 것으로 평가되는데 지난 3년 동안 브리스번의 유닛 가격은 3% 정도 하락했다.

 

이들 이코노미스트들은 퀸슬랜드에서는 "개발업체들에게 더욱 도전적인 시장조건이 형성되었다"면서 하지만 "상당한 스트레스가 나타나지 않고 있음"을 시사하는 중앙은행 리서치 결과를 지목하고 "더욱이 임대주택 빈집률이 3% 정도에서 안정화된 것으로 보인다"고 말했다.

reporter@hojuonline.net
2018-03-02 13:30:35
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