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"호주 근대사상 최장기 하강국면" 오나
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UBS "주택융자액 따라 하락폭 5-10% 이상도 가능"
캐피털 이코노믹스 "4년간 12% 최장기 최대폭 하락"


호주 주택가격이 11개월 연속 하락에 이어 9월에도 추가 하락이 예상되는 가운데 현재의 하강국면이 비교적 온건하긴 하지만 완화 조짐이 거의 보이지 않아 과연 얼마나 오래, 얼마나 많이 떨어질 것인지 관심이 집중되고 있다.

 

하락 규모 면에서는 온건하고 짧은 주기적 하강곡선에서부터 가격폭락에 이르기까지 추가 하락을 점치는 분석가들이 부족함이 없다.

 

투자은행 UBS의 호주 경제분석팀은 가격폭락을 예측하는 것은 아니지만 오래전부터 부동산가격이 한동안 압박을 받을 것으로 생각해 왔다. 그러나 지금은 주택경기 하강이 당초 생각보다 더 심각해져 수 세대 만에 최장기 하강으로 끝날 수 있다고 생각한다.

 

UBS 이코노미스트 조지 타레노 씨는 "우리는 오래전부터 주택가격의 주동력원인 주택융자액이 누적치로 20% 떨어져 가격이 5% 이상 하락할 것으로 예상해 왔다"며 "추가 신용긴축, 중앙은행의 금리인하 용의 결여로 인해 주택가격이 수십년 만에 최장기 하강국면을 맞을 것으로 전망한다"고 말한다.

 

타레노 씨는 이러한 역풍을 감안할 때 주택융자액이 많으면 30% 떨어져 잠재적으로 대출증가율이 제로로 하락할 위험이 있다면서 그런 시나리오에서는 가격하락폭이 그의 현 예측치인 5-10%를 넘어설 수 있다고 말한다.

 

최근에는 소득대비 대출 비율(LTI)이 높은 차입자에 대한 규제 도입에 상당한 초점이 맞춰져 왔지만 타레노 씨는 이미 상당한 부채를 안고 있는 사람들 즉 소득대비 부채 비율(DTI)이 높은 차입자에 대한 대출억제가 주택시장, 특히 시드니와 멜번 등  주택감정평가액이 높은 시장의 하강을 더욱 심화시킬 수 있다고 말한다.

 

그는 "APRA(호주금융건전성감독원)가 DTI 6배 이상인 차입자의 시장점유율을 현재의 약 33%에서 한참 낮은 10% 정도로 낮추기를 원하고 있을지 모른다"며 "이는 기존의 부채가 있는 사람에게는 차입능력을 크게 떨어뜨릴 수 있다"고 말한다.

 

이는 또 차입자가 기존 주택에 대한 자본이득을 사용해 추가 투자부동산을 구입할 융자를 얻는 "다주택 소유 모델"의 종식을 의미할 수 있다고 타레노 씨는 지적한다.

 

그는 "DTI 제한의 훨씬 더 큰 부정적 영향이 투자자들의 다주택 구입 모델에 미칠 것"이라면서 "포괄적 신용정보체제(CCR)와 책임있는 대출 규정이 대출기관들로 하여금 모든 부채를 검증하도록 요구할 것"이라고 말한다.

 

이것은 종전에 투자부동산 대출을 복수의 대출기관을 통해 다변화시켰지만 원래의 대출기관에 자진 신고하지 않은 차입자들에게 영향을 미칠 것이며 이제는 이들이 CCR 하에서 드러나게 될 것이라고 그는 말한다.

 

이는 평균 이상의 소득을 가진 가구들조차 기존의 모기지가 있을 경우 향후 1-2년 사이에는 투자부동산을 구입하기가 현저히 더 어려워질 가능성이 있음을 의미하는 것이라고 그는 말한다.

 

차기 연방총선에서 정권교체 가능성과 함께 노동당이 투자부동산 네거티브 기어링을 신규주택으로 제한하고 자본이득세 할인율을 25%로 반감할 전망이 높아지고 있는 것도 그가 주택가격 예측에 하강위험을 보고 있는 이유가 되고 있다.

 

타레노 씨는 "DTI 제한 도입과 네거티브 기어링 부분 폐지가 기존 주택에 대한 투자자융자를 줄이는 추가 요인이 될 것 같다"고 내다본다.

 

네거티브 기어링을 누리기를 원하는 투자자들이 신규주택으로 옮겨갈 수 있지만 기존주택 대출이 현재 신규주택보다 규모가 약 10배에 달하는 만큼 신규주택 융자증가가 기존주택 융자하락을 상쇄할 수 있을지 의문시되고 있다는 것이다.

 

그는 주택시장 전망에 경제성장 강화, 실업률 하락, 인구증가 강세 등 일부 긍정적 요인들이 있긴 하지만 지속적 가격하락이 대출제한의 영향을 덜 받는 차입자들의 의욕을 떨어뜨려 부동산 구입을 늦추게 할 위험도 있다고 지적한다.

 

이는 보다 낙관적인 분석가들의 예측에 비해서는 비관적 전망이다. 하지만 이번 하강국면이 호주 근대사상 최장기 하강으로 귀결될 수 있다고 생각하는 것은 타레노 씨 혼자만은 아니다.

 

캐피털 이코노믹스의 호주뉴질랜드 담당 이코노미스트 폴 데일스 씨는 지난달 가격하락이 여러 달이나 분기가 아니라 수년 동안 이어질 수 있다고 말했다.

 

그는 "대출기준 강화와 아직 체감되지 않고 있는 최근의 모기지 금리 인상이 최대한의 효과를 발휘하면서 이번 하강국면이 4년간에 걸쳐 12% 떨어지는 최장기 최대폭 하락으로 끝나지 않을까 생각한다고 내다봤다.

 

따라서 더욱 비관적인 일부 분석가들이 예측하는 바와 같은 폭락이 아니라 가늘고 긴, 다소 얕은 가격조정이 되리라는 것.

 

데일스 씨는 이 같은 장기적인 온건한 하강국면이 아마도 가계 주의보와 경제성장 감속 전망을 가져올 것으로 보고 있다.

 

그는 "전반적으로 주택가격의 4년간 12% 하락이 그다지 많은 문제를 야기하지는 않을 것 같다"며 "하지만 가계지출이 더욱 신중해져 GDP(국내총생산) 증가율이 향후 2-3년간 중앙은행이 기대하는 3.0% 이상보다 2.5%에 가까워질 것"이라고 말했다.
 

reporter@hojuonline.net
2018-09-28 02:02:06
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