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호주 '역자산' 주택 거의 9%..38만6000세대
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서호주(17%), 남호주(12%), 퀸슬랜드(10%) 순

호주의 모기지 차입자 가운데 거의 9%가 주택가격 하락으로 현재 역자산(negative equity.깡통주택) 상태에 빠져 있는 것으로 새로운 조사 결과 나타났다.

 

이들 주택소유주들은 주택가치가 떨어지는데도 모기지 대출액은 거의 변하지 않아 대출금이 부동산가치보다 더 많은 손실상태에 처하게 됐다.

 

전문가들은 주택시장의 정점에서 부동산 사다리에 디딤돌을 놓기 위해 안간힘을 썼던 첫 주택 구입자들이 지금 역자산 상태에 빠져 있을 가능성이 다분하다고 말한다.

 

로이 모건의 이번 조사에서는 소유주택에 대한 실질적인 지분이 거의 없거나 전혀 없는 모기지 차입자 수가 작년 이후 12% 증가한 것으로 나타났다.

 

현재 전국적으로 38만6000명의 모기지 차입자들이 주택가치보다 더 많은 돈을 빚지고 있으며 주택가격이 계속 하락함에 따라 그 숫자는 더욱 늘어날 전망이다.

 

문제는 저가주택들 사이에 집중돼 있어 역자산 상태의 주택소유주들이 소유하고 있는 부동산들의 가치가 평균 52만2000불로 조사됐다.

 

서호주의 주택소유자들이 손실상태에 빠져 있을 확률이 가장 높아 모기지 차입자 6명 중 1명 이상이 집값보다 더 많은 대출을 안고 있다.

 

남호주는 모기지 차입자의 12.1%가 역자산 상태에 있으며 작년의 7.6%에서 크게 증가했다. 퀸슬랜드는 차입자 10명 중 1명꼴로 역자산 상태이며 작년보다 다소 줄었다.

 

태스매니아에서 역자산 상태에 있는 차입자들의 비율은 2017년의 4.9%에서 올해는 7%로 높아졌다. 이는 도메인 하우스 가격 보고서에서 하우스 가격이 올해 6월까지 연간 15.9%나 올랐음에도 불구하고 빚어진 현상이다.

 

하우스 가격이 수년간의 상승 끝에 뒷걸음질치고 있는 시드니와 멜번의 역자산 주택 소유주는 다소 늘어나 NSW주가 6.1%, 빅토리아주가 6.8%로 각각 조사됐다.

 

첫 주택 구입자가 가장 큰 타격 입어

 

도메인 이코노미스트 트렌트 윌샤이어 씨에 따르면 현재 역자산 상태에 있는 부동산의 비교적 높은 가격 대비 대출 비율(LTV)과 비교적 낮은 평균 가격은 첫 주택 구입자들이 역자산 상태에 직면할 가능성이 높다는 주요 지표가 되고 있다.

 

그는 "첫 주택 구입자들은 집을 키워 가는 업그레이더나 집을 줄여 가는 다운사이저들이 갖고 있을 그런 지분이 없기 때문에 대체로 비교적 저렴한 주택을 사거나 십중팔구 LTV가 높은 수준을 보인다"면서 "주택가격 하락으로 더 많은 사람들이 역자산 상태인 것은 그렇게 놀랄 일이 아니다"라고 말했다.

 

금융상품 비교 사이트 모조(Mozo)의 주택 전문가 스티브 좁세프스키 씨는 역자산 상태를 가장 많이 체감하고 있는 사람들이 최근의 구입자들이라는 것에 동의하면서 "가장 여력이 없는 첫 주택자들에게 불균형하게 타격을 주고 있다"고 지적했다.

 

로이 모건의 산업체연락 담당 이사 노만 모리스 씨는 주택가격 하락이 이제서야 실감되기 시작했기 때문에 데이터가 문제의 전모를 포착하지 못하고 있다고 주장했다.

 

그는 "모든 지표로 볼 때 상황이 악화되고 있는 것처럼 보인다"며 모기지 금리가 오르면 상환액이 늘어나고 주택가격이 하락하면서 문제가 더욱 악화될 가능성이 있으며 지분을 낮출 잠재력이 훨씬 더해 갈 것"이라고 말했다.

 

역자산이 가장 나쁜 점은?

 

역자산은 주택소유주들을 재융자하기 어려운 모기지에 가두어 두며 주택매각 후에도 계속 부채를 안게 되기 때문에 실수요자들의 부동산 매매 의욕을 꺾는다고 윌샤이어 씨는 지적했다.

 

그는 "실수요자들은 투자자보다 부동산을 끝까지 붙잡고 있을 가능성이 높다"며 "투자자들은 어떠한 자본손실도 자본이득에 대해 상쇄할 수 있는 이점이 있다"고 말했다.

 

좁세프스키 씨는 역자산 상태의 실수요자들이 은행의 처분과 "은행들이 지시하는 어떠한 조건에도" 그대로 휘둘리게 된다며 이런 상황이 경제에 광범한 영향을 미칠 수 있다고 말했다.

 

그는 "역자산은 하나의 마음가짐을 의미하는 것"이라면서 "사람들이 그들의 부동산 가치가 구입가격보다 낮다는 것을 깨달을 때 소비지출은 완전히 사라지게 된다"고 말했다.

 

역자산의 주택 소유주들은 부채를 상환함으로써 형편이 나아질 수 있으나 윌샤이어 씨는 시장의 호전이 최대의 영향을 미칠 것이라면서 "역자산 상태의 사람들에게 난국 타개의 열쇠는 가격이 오르는 것"고 말했다.


 

reporter@hojuonline.net
2018-10-26 00:53:29
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