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호주 주택시장 "경착륙 완전 배제 못해"
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HSBC, 최대 위협요인은 '거시경제 침체 가능성'


호주 주택가격이 대출기준 강화, 일부시장의 여전히 가파른 주택구입능력 제한, 매물의 상당한 증가, 국내외 투자자 감소 등의 요인으로 인해 1년 넘게 하락세를 이어가고 있다.

 

하락폭이 아직은 온건한 수준이지만 많은 예측가들의 허를 찌르면서 바닥이 얼마나 깊을지를 놓고 전문가들의 하향 수정이 거듭되고 있는 가운데 많은 이들은 수십년 만에 가장 길고 가장 깊숙한 하강국면으로 끝나지 않을까 점친다.

 

투자은행 HSBC의 호주-뉴질랜드 수석 이코노미스트 폴 블록삼 씨는 호주 주택시장의 "경착륙" 전망을 전적으로 배제할 수는 없다는 시각을 보였다.

 

블록삼 씨는 금주 발표된 노트에서 주택시장 조정국면을 주택시장 붕괴로 악화시킬 수 있는 5가지 국내외 요인을 지목하고 이 위험들이 모두 이미 시행되고 있거나 향후 도입이 제안돼 있는 정책변경에서 비롯된다고 말했다.

 

그는 "한 가지 가능한 요인은 2019년초 발표 예정인 금융부문 로열커미션(왕립특별조사위)의 권고에 대한 잠재적 반응으로 대출가용성의 추가긴축이 될 수 있다"며 "이 문제는 상당한 불확실성이 있다"고 말했다.

 

이와 관련, 블록삼 씨는 주택건설 특히 아파트 건설이 급속히 하락하면서 광범한 경제의 악화 전망을 높이고 실업률 증가 가능성이 있다며 "개발업체 대출 가용성이 최근 상당히 축소돼 어느 시점에 가서 주택건설이 격감할 수 있다"고  밝혔다.

 

또 하나의 가능성은 무원금상환(interest-only) 대출의 향후 원리금 상환대출로의 전환에 따른 가계소득의 압착이다.

 

이는 지난 2016년과 2017년에 제공된 신규대출의 큰 부분을 차지하고 있는 무원금상환 대출이 앞으로 원리금상환 대출로 자동 재조정되기 때문이다.

 

특히 광범한 경제하강을 동반할 경우에는 위험이 되지만 현재까지는 대부분의 차입자들이 상환액 증가에 대처해 나가고 있다는 지적이다. 아울러 무원금대출의 비율도 전체의 40% 수준에서 이미 27%로 떨어졌다.

 

노동당의 내년 집권 가능성이 높아지면서 최근 수개월 동안 투자부동산 네거티브 기어링과 자본이득세 할인율 반감 등 노동당정책도 부동산시장의 경착륙을 유발할 잠재적 촉매로 지목돼 왔다.

 

그는 "이러한 정책이 특히 주택시장에 대한 새로운 투자자 관심이 이미 낮아지고 기존 시스템은 해당이 되지 않을 것 같으므로 영향이 작을 것으로 보지만 주택시장심리에 큰 부정적 영향을 미칠 경우엔 영향이 확대될 위험이 있다"고 말했다.

 

블록삼 씨는 호주의 가계부채가 이미 높은 수준으로 늘어난 만큼 거시경제의 광범한 침체 가능성이 현재의 주택국면을 전면적으로 악화시킬 수 있는 최대의 위협요인이 될 소지가 있다고 경고했다.

 

그는 주택시장 하강이 특히 시드니와 멜번의 경우 처음 생각했던 것보다 더 규모가 클 것 같다면서 "2018년 평균 2% 하락에 이어 2019년에는 전국적으로 3-8% 추가 하락할 것으로 전망한다"고 말했다.

 

그는 양대 도시의 하락폭이 정점에서 바닥까지 12-16%가 될 것으로 보고 그 밖의 주들은 보다 나은 실적을 보여 대부분 가격상승이 완만하거나 소폭 하락에 그칠 것으로 내다봤다.

 

그는 애들레이드, 캔버라, 호바트는 가격상승이 계속될 것이며 퍼스는 광업부문이 안정화되면서 시장조건이 호전될 수 있을 것이라고 전망하고 브리스번은 하우스가 상승하고 아파트는 공급과잉이 가격을 억누를 가능성이 있다고 예측했다.

 

reporter@hojuonline.net
2018-11-23 01:04:09
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