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시드니 주택난, 최상의 대책은 무엇인가
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페어팩스 미디어, 9가지 옵션 장단점 분석


시드니의 중간가격 하우스에 대한 평균적인 주택담보대출을 상환하려면 연간 4만7880불이 소요되는 것으로 주택산업협회 리서치에서 나타났다.

 

이 같은 수치들은 주거비용에 대한 국민의 불안을 사상 최고 수준으로 끌어올렸다. 입소스 '이슈 모니터' 최신 여론조사에서는 NSW주민의 41%가 주택문제를 사회가 직면하고 있는 가장 중요한 도전 중의 하나라고 지목했다. 지난 2013년에는 그러한 응답자가 29%였다.

 

대니얼 스톤 같은 사람들의 경험이 부동산에 대한 일반 국민의 두려움을 증폭시키고 있다. 29세의 그는 자기 사업체와 좋은 소득을 갖고 있지만 아직 시드니의 "광적인" 주택시장에 진입할 수 없다고 말한다.

 

스톤은 "사람들이 주택을 독점 게임처럼 보기 시작하면 나머지 사람들에게는 불가능한 것이 된다"고 말한다. 그는 정부 정책들이 이제 젊은이들에게 게임 참여를 훨씬 더 어렵게 만들었다고 본다.

 

그는 "예전에도 늘 힘겨웠지만 사다리의 첫 단계 오르기가 지금보다는 쉬었다"면서 "우리는 계속 수요에 대한 장벽을 제거해 나가고 정부정책은 불에 기름을 부으며 마법의 돈을 위한 경쟁을 조성하고 있다"고 지적했다.

 

주와 연방 정부들은 부동산이 첫 주택 구입자들에게 좀 더 감당할 수 있는 수준이 되도록 하기 위한 조치들을 약속하고 있으나 과연 최상의 정책들은 무엇인가?

 

스콧 모리슨 연방재경장관이 지난주 연설에서 경고했듯이 주택구입능력 향상을 위한 "특효약은 없다"고 페어팩스 미디어는 말한다. 우선 주택정책은 3단계 정부 모두에게 달려 있는데 이것이 잘 조정된 대응을 어렵게 만든다.

 

그러나 일부 정책들은 다른 정책보다 더 효과적일 것이다. 페어팩스는 주택구입능력 향상을 위한 잠재적인 정책들을 녹색(제시된 최상의 정책들)과 황색(도움이 되지만 흐름을 바꾸는 결정적 정책은 아닐 것 같은 조치들) 그리고 적색(피해야 할 정책들) 등 3가지 범주로 나누어 살펴보았다.

  
<녹색 정책 -  최상의 옵션들>

 

1. 자본이득세 할인율 축소

 

주택구입능력을 증진시키는 정책에 관한 한 자본이득세 할인율 50%를 줄이는 것이 손쉬운 방법 중에서도 가장 수월한 방법이다. 하워드 정부가 1999년 도입한 할인은 부동산투자의 매력을 높이고 주택수요를 부추겨 왔다.

 

독립적인 이코노미스트 솔 에슬레이크 씨는 자본이득에 대한 이 특혜가 "저축 및 투자 결정을 왜곡하고" 호주 개인소득세제의 전반적인 형평성을 손상시킨다고 말한다. 이 50% 할인은 현 회계연도에만 연방예산을 68억불이나 축내고 2020년대 말에는 그 비용이 90억불을 상회하게 된다.

 

켄 헨리 전 재경차관의 2010년 세제재검토 보고서는 자본이득세 할인율을 40%로 축소할 것을 권고했다. 많은 전문가와 노동당은 그보다 더 축소할 이유가 있다고 생각한다. 작년 선거 전 노동당은 보유기간이 12개월 이하인 경우 자본이득세 할인율을 현행 50%에서 25%로 축소할 것을 공약한 바 있다.

 

할인율 축소는 부동산투자를 보다 덜 매력적으로 만들어 주택가격에 대한 압박을 덜어줄 것이다. 부동산가치에 대한 상승압력을 제한하기 위해 연방정부가 선택할 수 있는 자체 권한 내의 옵션으로는 더 나은 게 없다.

 

2. 공급확대...그러나 적절한 장소에

 

모든 정파의 정치인들은 주택공급 확대의 중요성에 대해 계속 얘기한다. 호주의 대도시 특히 시드니가 위치가 좋은 지역에 주택을 추가 공급할 필요가 있다는 한 가지 조건을 전제로 하면 맞는 말이다.

 

시드니에 건설된 주택수는 지난 5년 동안 현저히 증가했지만 모든 신규 공급이 꼭 수요가 가장 많은 지역에 이뤄진 것은 아니다.

 

많은 신축 아파트들이 시티 CBD 내와 주변에 건설되었고 신축 주택 상당수가 블래타운, 힐스, 리버풀 같은 대도시 외곽지역에 세워졌다. 그러나 이른바 "중간링" 지역에서는 공급확대가 그만큼 강세를 보이지는 않았다.

 

그래튼 연구소 존 달리 CEO는 좋은 위치의 중간링 지역에서는 상당한 주택 수요가 아직 충족되지 않고 있다고 말한다. 그는 "상당수의 중간링 주택을 타운하우스로 바꾸지 않으면 구입행동에 큰 변화를 가져오지 못할지 모른다"고 지적한다.

 

달리 씨는 중간링 지역에 주택공급의 상당한 증가를 가져올 수 있는 좋은 도시계획이 주택구입능력의 개선대책 중에서도 "결정적 변화를 가져올 최대의 게임 체인저"가 될 것이라고 말한다.

 

그러나 중간링 지역의 많은 장기 거주자들은 그들이 사는 동네의 성격을 바꾸는 큰 변화에 저항하기 때문에 특히 주와 지방정부에 완강한 정치적 도전을 제기하고 있다.

 

장기적으로 좋은 위치의 도시내 주택 공급은 빠르고 효율적인 대중교통과 연계시켜 확대할 수도 있다.  


3. 은행저축에 대한 세금 인하

 

헨리 세제재검토 보고서의 작은 권고사항 하나는 투자에 대한 왜곡을 피하기 위해 모든 형태의 저축에 대해 같은 세율로 과세를 해야 한다는 것이었다.

 

부동산 및 주식에 대한 자본이득세 할인율을 50%에서 40%로 줄이는 것과 함께 헨리 보고서는 정기예금과 기타 은행계좌에 대한 이자소득에 대해서도 세율할인을 제공할 것을 권고했다.

 

이는 현찰과 주식 및 부동산 투자 간에 공정한 경쟁의 기회를 제공, 부동산시장의 열기를 다소간 식혀주는 한편 통상 정기예금으로 돈을 적립하는 첫 주택 구입자에게도 도움이 된다.

 

이는 예산에 비용으로 작용하겠지만 부동산과 주식에 대한 자본이득세 할인율 축소 패키지의 일환으로 도입될 경우 비용 중립적이 되거나 잘하면 예산 수지를 개선할 수도 있다.


4. 공공주택 및 사회주택 공급 확대

 

호주의 주택붐에는 예기치 못한 기이한 현상도 있다. 투자자들이 부동산시장에 떼로 몰려들고 있지만 정부들은 공공주택 물량을 줄여왔다. 모리슨 장관은 지난주 호주가 현재 보유하고 있는 공공주택 물량이 2009년보다 1만 6000채 더 적다고 밝혔다.

 

호주연구소 수석 이코노미스트 리처드 데니스 씨는 호주에서 유일하게 주택보유가 나쁜 투자라고 생각하는 듯한 사람들은 정부들이라면서 "도시계획 권한을 갖고 돈을 누구보다 싸게 빌릴 수 있는 사람들이 주택을 무용지물로 보는 게 분명하다"고 일침을 가했다.

 

공공주택이나 커뮤니티 주택에 대한 대기자 명단이 전국적으로 20만명에 달하고 있는 만큼 공공 및 사회주택 공급을 지속적으로 확대할 강력한 근거가 있다.

 

데니스 씨는 "우리가 주택구입능력에 조금이라도 관심이 있다면 주정부가 편리한 위치에 감당할 수 있는 주택을 짓고 교사나 간호사 또는 그럴 만한 자격이 있다고 생각되는 사람들에게 임대해줄 것"이라면서 "20년 후에 팔기를 원한다면 큰 돈을 벌어 좀 더 많은 주택을 짓게 될 것"이라고 말했다.

 

모리슨 장관이 추진하는 대안으로 5월 예산에 포함될 가능성이 있는 것은 커뮤니티 주택단체들이 저금리로 융자를 받아 적정가격의 임대주택을 건설하도록 도와주는 "채권관리자"(주택금융공사)를 설립하는 것이다. 이는 합리적인 제안으로 보인다.

 


<황색 정책 - 차선책>

 

1. 외국인 주택투자에 대한 합리적.지속적인 할증세

 

시드니와 멜번을 포함한 환태평양 지역의 주택시장들은 최근 외국투자자 특히 중국으로부터 큰 관심을 받아 왔다.이는 중국이 글로벌 경제에 보다 더 통합돼 감에 따라 더욱 증가될 것으로 보인다.

 

종합금융회사 크레딧 스위스가 지난달 발표한 리서치 결과에 따르면 외국인들은 NSW주 신규주택의 25%, 그리고 빅토리아주 신규주택의 16%를 구입하고 있는 것으로 나타났다. 정보공개법에 따라 입수된 자료에 따르면 양대 주의 주택에 대한 외국인 수요의 거의 80%를 중국이 차지하고 있는 것으로 분석됐다.

 

NSW와 빅토리아주는 지난해 외국인 투자자에 대해 인지세와 토지세 할증세를 도입했다. 밴쿠버와 홍콩을 포함한 몇몇 환태평양 지역 주택시장도 비슷한 제도를 두고 있다.

 

크레딧 스위스 보고서는 "보다 장기적으로 호주 주택에 대한 중국인의 수요가 줄지 않고 더 늘어날 것으로 전망하는 충분한 이유가 있다고 본다"고 말했다.

 

이는 국내의 첫 주택 구입자들이 불이익을 당하지 않도록 하기 위해 외국인 주택투자에 대해 잘 설계된 훨씬 비싼 세금을 부과해도 아마 정당화될 수 있을 것임을 의미한다.


2. 인지세 단계적 폐지와 광범한 토지세로의 대체

 

우리의 최악의 세금인 인지세를 제거하고 이를 광범한 토지세로 대체할 때가 되었다. 일련의 연구에 따르면 인지세는 경제의 기어장치에 끼어 있는 자갈과 같은 것으로 나타났다. 인지세가 왜곡시키는 많은 것 중의 하나는 가정이 그들의 필요에 가장 적합한 주택으로 이사 가지 못하게 막는 것이다.

 

회계법인 KPMG의 지난해 모델링에 따르면 인지세를 광범한 토지세로 전환할 경우 NSW주의 주총생산이 연간 50억불 더 늘어나는 것으로 나타났다.

 

이러한 개혁은 주택의 초기 비용(중간가격의 시드니 주택에 대한 인지세는 현재 4만불을 상회한다)을 줄이게 된다. 그리고 토지가 가장 생산적으로 이용될 수 있도록 독려할 것이기 때문에 시간을 두고 주택구입능력을 개선하는 데 도움을 주게 될 것이다.


3. 네거티브 기어링에 대한 상한선

 

다수의 이코노미스트들은 투자부동산에 대한 네거티브 기어링과 자본이득세 감세조치를 폐지할 것을 촉구해 왔다. 노동당 정책은 신규 주택에 대해서만 투자자들이 네거티브 기어링을 할 수 있도록 허용하는 것이다.

 

자본이득세 할인율 축소가 주택에 대한 과도한 투자자 수요를 억제하지 못한다면 네거티브 기어링 변경조치가 고려될 수 있다.

 

중앙은행은 "네거티브 기어링을 재검토할 근거가 있다"고 밝혀 왔으나 이를 그대로 존속시켜야 한다는 주장도 만만치 않다.

 

단기적으로 손실을 보는 네거티브 기어링은 궁극적으로 그러한 손실을 극복할 만큼 부동산가치가 충분히 상승할 경우에만 투자전략으로서 효과가 있다. 이와 같이 부동산투자를 주도하는 실제 요인은 자본이득 전망이다. 따라서 자본이득세 할인율을 축소하는 것이 부동산투자에 대한 더 나은 대응이 될 수 있다.

 

둘째로 네거티브 기어링은 다른 유형의 투자가 받는 세제상의 대우와 일관성이 있다. 새로운 사업체를 설립해 직원을 고용하는 소규모 사업자는 이에 따른 비용을 공제할 권리가 있다. 세제의 복잡성을 너무 가중시키는 것은 비용이 수반될 수 있다.

 

그럼에도 네거티브 기어링 대상 부동산의 수를 합리적으로 제한하는 것은 시장의 최악의 사례들을 일부 억제하는 데 도움이 될 수 있다.

 

<적색 정책 - 피해야 할 옵션>

 

1. 첫 주택 구입자의 융자계약금에 퇴직연금 사용 허용

 

최근에 몇몇 유명한 여당(자유-국민당 연합) 의원들은 젊은이들이 주택 구입에 퇴직연금 적립금을 사용하도록 허용하는 계획을 지지하고 나섰다. 이는 새로운 아이디어가 아니고 존 하키 전 재경장관도 2015년에 그런 방안을 제기한 바 있다. 그러나 이것은 좋은 옵션이라고 생각하는 이코노미스트를 찾기는 어렵다.

 

그래튼 연구소의 달리 씨와 에슬레이크 씨는 이를 "근본적으로 나쁜 아이디어"라고 했고 UNSW대학 경제학교수 리처드 홀든 씨는 이 계획을 "완전한 자살골"이라고 낙인찍었다. 비판적인 전문가들의 명단은 계속 이어지고 있다.

 

이들이 회의론을 갖는 이유는 많은 잠재적 구입자들에게 뜨겁게 달궈진 시장에서 지출할 현찰을 더 많이 쥐어주는 어떠한 정책도 단지 가격을 부풀리기 십상이기 때문이다.

 

그 결과는 젊은 저축자들의 자산이 노인층의 부동산 매각자에게 옮겨가는 꼴이 된다. 퇴직연금은 당초의 취지대로 노후의 소득 흐름을 제공할 수 있도록 놓아두자.


2. 첫 주택 구입자에 대한 감세 및 보조금

 

에슬레이크 씨는 호주 정치인들이 지난 50년 동안 주택구입자들에게 각종 지원을 제공하는 "수요 측면의 개입"으로 실험을 했으나 성공을 거두지 못했다고 경고한다.

 

이러한 실험들은 첫 주택 구입자 보조금 같은 현찰 지원금에서부터 인지세 할인 같은 감세조치에 이르기까지 다양한 형태를 띠어 왔다.

 

그러나 그 어느 것도 젊은층 가구들의 주택소유율이 꾸준히 하락하는 것을 막지 못했다.

 

에슬레이크 씨는 효과가 없다는 압도적 증거에도 불구하고 아주 오랫동안 시도해온 정부 정책을 찾아보기가 어렵다고 생각하고 있다.

 

reporter@hojuonline.net
2017-04-21 11:41:58
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