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시티그룹도 전국 87개지역 대출기준 강화
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시드니 34곳, 멜번 27곳 등..융자계약금 최대 35%

 

시티 그룹이 호주 전국 87개 우편번호 지역의 아파트 구입자에 대한 모기지 대출기준을 강화한 데 이어 다른 은행들도 비슷한 조치를 취할 것으로 전망되고 있다.

 

9일 페어팩스 미디어에 따르면 시티는 지난 7월말 브로커들에게 보낸 노트에서 아파트 구입자들이 융자를 받기 위해 계약금을 더 많이 지불해야 할 우편번호 지역으로 시드니 34곳, 멜번 27곳, 퀸슬랜드 12곳, 퍼스 8곳, 캔버라 5곳, 남호주 1곳 등 87곳을 지목했으며 시티 대변인은 9일 이를 확인했다.

 

가격 대비 최대 대출비율은 15%나 하락해 지역에 따라서는 차입자들에게 요구되는 융자 계약금 비율이 35%에 이를 수 있다.

 

신축아파트와 고밀도 아파트, 그리고 "건축연령에 관계없이" 부동산 개발업자를 통해 구입한 아파트의 구입자들이 영향을 받게 된다.

 

해당지역들은 주로 기록적인 건설붐에 이어 신규아파트 공급이 높은 수준을 보이고 있기 때문에 선정된 것 같다고 AMP 캐피털의 수석 이코노미스트 셰인 올리버 박사가 말했다.

 

시드니에서는 대학생 밀집지역이 시내 얼티모에서부터 라이드와 파라마타의 건설붐 지역 그리고 30km 떨어진 힐스 지구의 카슬힐과 켈리빌에 이르기까지 다양한 지역이 포함돼 있다.

 

멜번에서는 마천루가 밀집된 사우스뱅크, 도클랜즈, 이너시티, 멜번대학 그리고 사우스 야라, 알버트 파크, 세인트 킬다 등 고급주택 지역들을 포함하고 있다.


"공급과잉 위험 따른 자기보호 조치"

 

올리버 박사는 "아직도 다량의 공급을 앞두고 있어 은행들이 여전히 우려하고 있으며 공급과잉 위험이 높아졌다"고 말했다.

 

그는 과거 시드니, 멜번, 브리스번의 아파트 가격이 최대 15% 하락할 것으로 예측한 바 있는데 아직도 그럴 가능성이 있다고 주장했다.

 

지난 6월 시티그룹 수석 이코노미스트 윌럼 뷰이터 씨는 호주 주택시장을 "굉장한 주택거품"이라고 묘사한 바 있다.

 

그러나 콤파스 이코노믹스 수석 이코노미스트 한스 커넨 씨는 은행측의 "자기보존을 위한 위험회피" 접근법이라고 지적하고 하지만 붕괴 스타일의 가격하락이 가능하다는 확신은 없다고 말했다.

 

그는 "많은 사람들이 특정 시장에서의 공급과잉에 대해 많은 말을 해왔고 그래서 은행이 이에 반응하고 있는 것"이라면서 "그렇다고 사람들을 막지는 못할 것이며 다만 일부 사람들의 상황을  더욱 어렵게 만들 것"이라고 말했다.

 

은행들의 경계심은 통상 고객들의 잠재적인 모기지 채무불이행과 담보물을 매각해야 할 경우 대출금을 회수할 수 있는지 여부에 대한 우려와 관련돼 있다고 BIS 옥스퍼드 이코노믹스 주택 담당 선임 리서치 매니저 앵지 지고마니스 씨는 말했다.


"시드니 정점 근접..최근 구입자 이익 난망"

 

신규아파트 시장을 조사한 그는 이 아파트들이 이미 "기존 아파트에 대한 프리미엄"을 안고 있어 재판매 시 타격을 받을 위험이 있다면서 "가격이 강세를 보여온 시드니 같은 시장에서는 이런 위험이 가려져 왔다"고 지적했다.

 

그는 "하지만 시드니의 사이클이 이미 정점에 도달하지 않았다면 정점에 다가가고 있는 만큼 보다 최근의 구입자들은 모두가 이익을 얻는 상승국면 시장의 혜택을 입지는 못할 것"이라고 내다봤다.

 

그는 오래 전부터 시드니를 제외한 호주의 대부분의 주도들이 공급과잉에 직면할 것으로 예상해 왔다.

 

스마트라인의 모기지 브로커 샘 고리쉬 씨는 시티의 이번 조치가 지난해 대형 은행들의 비슷한 조치가 있었던 만큼 예기치 못한 것은 아니라고 말했다.

 

그는 "부동산 시계의 종반 국면이 가격의 둔화 또는 일부 하락이 시간문제일 뿐이라는 것을 시사하고 있으며 은행들은 물론 이것을 염두에 두고 이러한 부동산에 대한 위험을 줄일 것"이라고 분석했다.

 

모기지 초이스 CEO 존 플라벨 씨는 더 많은 은행들이 시티 그룹의 뒤를 따를 것 같다고 전망했다.


"은행들 대출정책 변경, 하루에 거의 4건"

 

작년 10월에는 NAB가 호주 전역의 600개 타운과 서버브를 블랙리스트에 올려 이중 120곳은 융자계약금을 30%로 올렸고 브리스번, 시드니, 멜번의 많은 서버브들은 20%를 요구하도록 했다. 예전에는 특정지역들이 "고위험" 지역으로 부각되기도 했다.

 

멀티포커스 프로퍼티스 앤 파이낸스 CEO 필립 브래치 씨는 은행들로부터 정책변경이 이뤄질 때는 "들불"과 같다면서 "하루에 거의 4건의 정책변경이 이뤄져 따라가기가 어렵다"고 털어놓았다.

 

모기지 브로커 겸 상담가로서 그는 사전분양 주택의 경우 공사가 끝나는 2년 사이에 융자 관련 규정이 어떻게 될지 불확실하기 때문에 투자자들에게 사전분양 주택을 피하도록 하고 있다고 전했다.

 

또한 2016년 초에는 AMP가 공급과잉과 사전분양 주택에 대한 우려 때문에 140개 서버브를 대출제한 블랙리스트에 올려놓기도 했다.

 

주택산업협회(HIA) 선임 이코노미스트 셰인 가렛 씨는 신규주택 착공수가 2016년에 사상 최고수준에 도달했으나 2019년에는 이 정점에서 24%나 감소, 연간 17만5000세대의 저점으로 떨어질 것이라고 말했다.

 

가렛 씨는 "시장의 아파트 부문이 가장 큰 폭으로 건설활동이 줄어들 것 같다"면서 "이는 부분적으로 외국인 투자자에 대한 제한 강화의 결과로서 임대시장에 충분한 물량 공급을 저해할 위험이 있다"고 우려했다.

 

퀸슬랜드 기반의 PRD네이션와이드 전국 리서치 책임자 디아스와티 마르디아스모 씨는 시티그룹의 경계 대상 지역들이 "비정상적으로 많은 개발이 이뤄져 왔던 지역들"이라고 말했다.


"시드니 아직 공급부족..가격하락 이유 없다"

 

퀸슬랜드 리스트에 오른 포티튜드 밸리, 첨사이드, 울룽가바, 그린슬롭스, 쿠르파루, 세븐힐스 등 일부 지역은 지난 12개월 동안 중간가격이 하락했으며 거의 대부분의 지역이 임대수익률도 떨어졌다고 말했다.

 

마르디어스모 박사는 또 이 모든 지역의 빈집률이 쿠르파루를 제외하고는 "건전" 기준인 3%를 초과하고 있다고 말하고 "2017년부터 착공 예정인 아파트 수도 상당히 많아 더욱 우려를 낳고 있다"고 지적했다.

 

그러나 도메인 그룹 수석 이코노미스트 앤드류 윌슨 박사는 시드니의 임대주택 빈집률이 빡빡하고 렌트비가 상승하고 있는 시기에 공급과잉 우려를 기반으로 대출을 제한할 지역으로 왜 해당지역들이 선정됐는지 회의적이라고 말했다.

 

그는 "시드니가 여전히 만성적인 공급부족 상태에 있다"면서 시드니가 어쩌면 정점에 있을지 모르지만 가격이 하락할 어떠한 이유도 찾을 수 없다고 말했다.

 

그는 은행들이 한동안 가격이 하락세를 보여온 퍼스 같은 도시들에서 조심해야 할 이유가 더 있지만  퍼스는 가격이 바닥을 쳤을 가능성이 있다고 말했다.


시티그룹 대출기준 강화 대상지역

 

시드니 = Sydney,Ultimo,Alexandria,Waterloo,Rosebery,Botany,Mascot,Bondi Junction,Stanmore,Greenwich,Longueville, Chatswood,Ryde,North Ryde,West Ryde,Epping,Sydney Olympic Park,Strathfield,Enfield,Concord,Liberty Grove,
Homebush,Granville,Parramatta,North Rocks,Castle Hill, Kellyville, Canterbury, Campsie,Lakemba,Marrickville, Arncliffe,Rockdale,Hurstville

 

멜번 = Melbourne, East Melbourne, West Melbourne, St Kilda Road, Southbank, Docklands, North Melbourne, Melbourne Uni, Carlton, Princess Hill, Sumner, Collingwood, Abbotsford, Doncaster, Doncaster East,Richmond,Hawthorn, Auburn, Box Hill, South Yarra, Darling, Dandenong, St Kilda, Balaclava, South Melbourne, Albert Park,Port Melbourne

 

브리스번 = Brisbane City, New Farm, Fortitude Valley, Hamilton, Albion, Chermside, South Brisbane, Buranda, Greenslopes, Coorparoo, East Brisbane, Seven Hills

 

퍼스 = Perth, East Perth, West Perth, Subiaco, Claremont, Maylands, Victoria Park, Perth Airport

 

애들레이드 = Adelaide

 

캔버라 = Canberra, City, Narrrabundah, Braddon, University of Canberra

reporter@hojuonline.net
2017-08-11 15:06:59
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