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주택융자 '광고금리'와 실제금리 차이는?
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중앙은행 "모기지 유형 따라 금리 0.8%~1.4%p 할인"


은행들이 광고하는 모기지 금리와 고객과의 흥정에 따라 실제로 부과하는 금리 사이에 큰 차이가 있다는 사실은 모두가 알고 있다.

 

그런데 이제 그 금리 차이가 얼마나 큰지, 그리고 보통의 실수요자들이 소폭의 금리인하를 누리고 있는 동안에도 통화정책이 조용히 얼마나 긴축되어 왔는지를 보여주는 하드 데이터가 일부 공개됐다.

 

그중에는 대부분의 차입자들이 부담하는 "게으름세"(lazy tax. 지출하는 금리와 가장 싼 금리 간의 차이) 그리고 투자자와 무원금(interest-only)대출 차입자에 대한 규제기관들의 제재가 얼마나 효과적인지를 상기시켜 주는 대목들도 있다.

 

크리스토퍼 켄트 중앙은행 총재보는 지난 14일 '약간의 혁신적인 모기지 데이터'라는 눈길을 끄는 제목의 연설에서 금융증권화(securitisation)에 요구되는 모기지 세부내역을 사용, 주택융자의 진상을 처음으로 제시했다.

 

실수요자 원리금(P&I) 대출에 대한 평균 광고 금리 즉 변동 지표금리는 약 5.2%이지만 실제 그러한 융자의 평균 금리는 4.4% 미만으로 0.8%포인트의 할인이 적용되고 있다.

 

투자자 원리금대출 변동금리에 대한 할인폭은 더 크다. 광고되는 지표금리가 거의 5.8%이지만 실제 적용되는 평균 금리는 4.8%를 조금 밑돌고 있다.

 

나아가 규제기관들의 분노를 야기해온 무원금 대출에 대한 금리할인폭은 이를 능가한다. 평균 할인폭이 실수요자는 약 1.2%포인트, 투자자는 1.4%포인트에 달하고 있다.

 

이렇게 은행들이 왜 한편으로는 가용한 금리할인폭을 놓고 고객들과 흥정을 벌이면서 다른 한편으로는 사실을 오도하는 광고를 내느라 신경을 쓰는지 사람들이 이상하게 여길 수도 있다. 

 

하지만 대부분의 사람들의 최대 금융거래는 불투명한 시장에서 발생한다.

 

광고되는 금리의 할인폭은 고위험의 과소 대출과 과다 대출을 평균 대출과 비교할 때의 차이를 분석해 보면 더욱 크게 나타난다.

 

완비된 증빙서류와 70~80%의 가격대비 대출비, 대출잔액 규모 30만~60만불을 기준으로 증권화된 대출에 "잔액 가중치"(balance-weighting)를 적용하면 무원금 대출에는 거의 차이가 없으나 실수요자 원리금 대출금리는 4.2%로 거의 0.2%포인트 추가 할인되며 투자자 원리금 대출금리는 4.7%로 0.1%포인트 더 낮다.

 

이러한 평균 금리와 및 잔액가중 조정치들은 금융상품 비교사이트 캔스타에서 3으로 시작하는 수많은 광고 금리들과 비교된다.

 

켄트 총재보의 그래프를 보면 실수요자 원리금 대출 평균 금리가 올해 0.04~0.05%포인트 정도 소폭 인하됐지만 무원금 대출과 투자자에 대한 규제당국의 조치들은 사실상 통화정책의 긴축을 가져왔다.

 

켄트 총재보는 "비록 투자자대출과 무원금대출의 변동금리가 최근 수개월 동안 눈에 띄게 상승해 왔지만 잔액이 남아 있는 모든 대출에 대한 평균 금리는 작년 후반 이후 약 0.1%포인트 인상에 그쳤다"고 밝혔다.

 

켄트 총재보의 연설은 전체적으로 금융긴축의 대상이 선제적인 조치로 평균적인 차입자보다는 주변부를 겨냥했음을 보여주고 있다.

 

무원금대출의 차입자들은 상당한 규모의 오프셋 계정을 갖고 위험을 줄이는 경향을 보였다.

 

모기지 상환에 대한 연체 및 불이행 비율은 조금 증가했으나 공식적으로는 여전히 "낮은" 수준으로 평가됐다. 연체는 광업에 의존하는 지방에서 가장 크게 증가하는 경향을 보여 광산건설 경기의 하강을 반영했다.

 

그리고 켄트 총재보가 말하지는 않았지만 은행들은 무원금 대출과 투자자대출에 대해 더 많이 부과하라는 독려에 따라 잘 응하고 있다.

reporter@hojuonline.net
2017-08-18 12:17:13
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