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시드니 부동산 "향후 2년간 5-10% 하락" 전망
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경제전문가 "거품 불구 가격붕괴 없다"
 

호주 주택시장은 보는 사람의 시각에 따라서는 바야흐로 터지려는 엄청난 거품에 싸여 있어 궁극적으로 주택가격 붕괴와 함께 은행들과 경제 전반의 추락을 가져올지도 모른다.

 

AMP 캐피털의 투자전략 책임자 겸 수석 이코노미스트 셰인 올리버 박사는 27일 호주투자자정보 사이트 라이브와이어 마케츠(Livewire Markets)에 기고한 글에서 부동산 거품이 감세조치와 저금리 그리고 상당한 모기지 스트레스를 야기하고 있는 '허위신청 융자'(liar loans)에 의해 부풀려져 왔다고 지적했다.

 

하지만 그는 주택가격 붕괴를 시사하는 시장조건들이 존재하지 않고 있다고 주목할 만한 진단을 내리고 있다.

 

올리버 박사는 주택가격 붕괴 위협이 다년간 제기돼 왔다면서 2004년에는 경제협력개발기구(OECD)가 호주주택이 51.8% 과다평가돼 있다고 추산했으며 같은 해 영국 경제전문지 이코노미스트는 과도한 대출과 천정부지의 부동산가격을 들어 호주를 "미국의 추한 자매"로 지칭했다.

 

그는 "글로벌 금융위기 후에는 부동산 붕괴 주장이 거듭 반복돼 나오면서 한 평론가(대학교수)는 가격이 40% 폭락할 것이라고 예측하며 내기를 걸었다가 패해 호주 최고봉인 코시우즈코 산 정상까지 하이킹을 해야 했다"고 전했다.

 

그 이후에도 많은 사람들이 주택가격의 하락을 예측해 왔다. 미국의 한 메이저 뉴스 매체는 호주가 주택가격이 40% 폭락한 로스앤젤레스에서와 같은 상황을 겪을지 모른다고 보도하기도 했다.

 

하우스 가격이 조만간 어느 때든지 붕괴할 것인지 여부에 대해 답하기 위해 올리버 박사는 오늘의 호주시장에 관한 3가지 사실을 거론했다.

 

첫째는 부동산 가격이 소득과 렌트비, 그 장기추세에 비해 그리고 글로벌 수준에 비해서도 비싸다는 점이다. 둘째는 주택구입능력이 여전히 암울한 상태로 소득 대비 가격 비율이 바람직한 수준보다 여전히 높은 편에 속한다.

 

마지막으로 가격 급등이 부채증가를 가져와 호주의 소득 대비 가계부채 비율을 OECD 국가 중 최상위권으로 끌어올렸으며 이는 사람들이 부채수준을 조정하기로 결정할 경우 호주를 금융안정성 위험에 노출시키게 된다는 점이다.

 

그러나 올리버 박사는 호주에서 주택가격 붕괴가 일어나기 위해서는 고실업률, 고금리 그리고 막대한 주택공급 과잉이 필요하다고 지적했다.

 

그는 "경기침체의 기미는 전혀 없으며 고용수치가 여전히 강세를 보이고 있다"고 강조하면서 중앙은행이 내년이 금리를 인상하기 시작할 가능성이 있다고 덧붙였다.

 

그는 "하지만 중앙은행은 가구들이 현재 금리인상에 더욱 민감하다는 것을 알고 있으며 따라서 미국에서와 같이 매우 점진적으로만 움직일 것이며 인플레이션을 목표범위에 두는 데 필요한 것 이상으로 올리지는 않을 것"이라고 말했다.

 

끝으로 올리버 박사는 현재의 주택건설붐이 수년 동안 지속될 경우에만 부동산 공급과잉이 위험요인이 될 것이라고 말했다.

 

그는 이러한 요인들을 고려할 때 투자자 대출과 무원금(interest-only) 대출에 대한 호주금융건전성감독청(APRA)의 제한 조치에 비추어 시드니와 멜번 부동산시장이 계속 약세를 보일 것이라고 예측했다.

 

시드니의 가격은 향후 2년 동안 5-10% 정도 하락할지 모르며 멜번 역시 인구증가율 강세에 비추어 정도가 덜하겠지만 약소한 가격침체가 예상된다는 것이다.

 

한편 퍼스와 다윈은 광산투자가 최저수준에 도달하면서 주택가격이 거의 바닥을 칠 가능성이 있으며 호바트, 브리스번, 애들레이드는 시드니와 멜번으로부터 수요가 흘러들면서 이득을 볼 가능성이 있다.

 

올리버 박사는 "주택은 투자자산 종목 중 장기적인 역할을 하지만 시드니와 멜번의 최근 수년간의 견실한 자본이득과 궁극적인 기준금리 인상 시 높은 가계부채 수준에 따른 취약성 그리고 낮은 순임대수익률을 종합할 때 투자자들이 신중할 필요가 있다"고 결론지었다.

reporter@hojuonline.net
2017-11-30 23:17:10
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