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호주 주택시장 "파티 끝나고 숙취 단계"
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예상보다 빠르게 냉각 중인지도..경제 영향에 촉각


호주 주택시장의 파티가 마침내 막을 내리고 있다. 숙취가 얼마나 심할 것인지가 향후 수년간에 걸친 호주경제의 운명을 좌우하게 될 것이다.


지난 5년간의 가격 급등으로 전국 주택의 시장가치는 GDP(국내총생산)의 4배 이상인 7조3000억불로 불어났다. 미국과 영국시장이 10년 전 가격 급락으로 경기하강을 가져오기 전에 정점에 도달했을 때에도 그만큼 높은 수준은 아니었다.
 
호주의 부동산 집착은 국내경제와 국민의식 속에 확고하게 뿌리내리고 있으며 기록적인 저금리와 관대한 감세조치, 은행들의 모기지 중독, 주택개수자들이 스포츠 영웅처럼 칭찬받는 '더 블록' 같은 골든 아워의 TV쇼 등이 이를 부채질해 왔다.
 
많은 사람들에게는 주택이 현금지급기로 둔갑하여 보트와 승용차, 투자부동산을 위한 융자 계약금을 조달해 왔고 그 결과 국내 가구들의 가계부채는 현재 중국의 2배에 이르고 있다.
 
지금까지 중앙은행은 대출에 제동을 걸기 위해 금융 규제기관에 의존해 왔다. 중앙은행은 금융시스템이 어떠한 충격도 견뎌낼 만큼 좋은 위치에 있다고 보고 있지만 소비자들에 대해서는 그다지 확신을 못하고 있다.
 
그래서 호주는 점진적으로 금리정책을 긴축해 나가고 있는 선진세계 중앙은행들과 보조를 맞추지 못하고 있다. 필립 로우 중앙은행 총재는 지난주 국내금리가 당분간 어느 쪽으로든 움직이지 않을 것임을 확실히 했다.
 
확실히 호주 부동산붐에는 근년에 세계 도처에서 부동산 상황이 나빠진 나라들과 차별화시키는 주요 역학이 작용하고 있다.
 
호주은행들은 차입자가 채무를 불이행할 경우 다른 소득과 자산에 대해서도 손실을 청구하거나 개인이 파산할 때까지 추적할 수 있다. 투자부동산 대출이자에 대한 소득세 공제혜택도, 아시안 구입자 특히 중국인 수요의 두터운 파이프라인도 수요를 받쳐주고 있다.
 
그러나 시드니 같은 주요 도시들의 가격이 마침내 답보상태를 보이고 브리스번과 멜번 시장에 조만간 신규 아파트가 대거 쏟아져 나올 판이어서 경제 전반에 대한 주택의 거대한 영향력을 살펴볼 가치가 있다.
 
1. 세계 최고 수준
 
경제에 대한 호주 주택의 비중은 정책수립자들이 바라는 것보다 더 심하다. 한편으로는 현기증 나는 가격평가는 바람직한 위치와 견실한 인구증가를 반영한다. 그러나 이는 또한 이러한 자산에 묶여 있는 엄청난 채무를 반영하기도 한다.
 
시드니 소재 투자은행 모건 스탠리의 이코노미스트 대니얼 블레이크 씨는 "이는 호주경제를 지극히 노출시킬 위험이 있으며 작은 충격이라도 훨씬 더 의미심장해질 수 있다"고 지적했다.
 
2. 적극적인 열혈은행들
 
주택을 갈수록 금융상품의 하나로 취급하는 경향에 따라 주택구입자들이 모기지 관련 상품의 복잡미묘한 미로 속으로 뛰어들게 됐다. 이로 인해 은행들이 아주 높은 수익을 올리면서도 위험에 심히 노출되게 됐다.
 
중앙은행은 대출기관들이 어떠한 경기하강에도 대처할 만큼 충분한 완충지대를 두고 있는 것에 만족하고 있지만 하락시장에서 투자자들이 다주택을 통합, 정리하려고 할 때 은행들은 담보물 가치 평가가 어려울지 모른다.
 
3. 과다대출
 
호주인 가구들은 기록적인 개인부채 수준을 높여왔으나 부채를 상환하는 데 도움이 되는 봉급인상은 이뤄지지 않고 있다. 이것이 중앙은행의 핵심 우려사항이며 금리인상을 억제하는 요인으로 빈번히 인용돼 왔다.
 
맥콰리 은행은 이러한 부채수준이 금리인상 시 1990년대 중반의 금리긴축 국면 때보다 소비자에게 3배의 영향을 미치게 된다고 고 지적해 왔다. 소매매출은 암담해 보이고 임금상승률은 기록적인 저수준에 가까워 부채가 수년간 정책수립자들을 골치아프게 만들 것 같다.
 
4. 부유층 빼고 모두 밀려나
 
치솟는 가격은 호주 젊은이들의 주택소유 비율을 기록상 최저수준으로 떨어뜨리며 부유층 구입자들을 제외하고는 모든 사람들을 시장에서 밀려나게 만들었다.
 
저금리 융자와 공급부족, 그리고 부동산 투자자에게 유리한 세제 등의 부추김을 받아 시드니는 런던과 뉴욕을 뛰어넘어 세계 제2의 값비싼 주택시장으로 도약했다.
 
5. 주택건설은 진행 중
 
시드니 스카이라인은 수 마일이나 기중기로 점철돼 있지만 중앙은행은 인구증가가 결국 그 모든 신규 아파트를 채울 것으로 확신하고 있다.
 
멜번의 공급과잉 우려는 최근 완화되었고 브리스번은 올해 주택완공이 정점에 이를 것으로 전망되면서 최대 우려대상이 되고 있다. 브리스번 아파트는 지난 3년 동안 3분의 1 이상 증가했다.
 
중앙은행에 따르면 외국인 구입자들이 전국 신규주택 구입의 최대 15%를 차지하고 있다.
 
투자은행 UBS 이코노미스트들은 11월초 "세계기록인 호주 주택붐이 공식으로 끝났다"며 "시장냉각이 우리의 예상보다 좀 더 빠르게 일어나고 있을지 모른다" 고 말했다.

reporter@hojuonline.net
2017-11-30 23:58:00
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