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네거티브 기어링에 부유층 빼면 17억불 절감
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엄마아빠 투자자 부작용 없이 소득공제혜택 표적화


투자부동산에 대한 네거티브 기어링(NG) 수혜 대상을 소규모 투자자로 제한하고 부유한 투자자를 수혜대상에서 제외할 경우 "엄마 아빠 투자자들"에게 해를 끼치지 않고 연방정부에 17억불의 비용절감을 가져올 것이라는 새로운 모델링 결과가 나왔다.

 

7일 호주주택도시연구소(AHURI) 보고서에 따르면 이러한 네거티브 기어링 개혁과 함께 자본이득세 할인도 변경할 경우 호주 주택시장을 더욱 지속가능하고 공평하게 만들 수 있을 것이라는 분석이다.

 

네거티브 기어링은 투자자가 이자 등 비용보다 임대소득이 적을 경우 투자손실에 대해 소득공제 신청을 할 수 있도록 하고 있는데 지난 2013-14년의 경우 연방정부에 30억4000만불의 수입감소를 가져온 것으로 추산됐다.

 

AHURI 보고서는 또한 네거티브 기어링과 자본이득세 할인이 주택투자자들로 하여금 은행빚을 지도록 인센티브를 제공하며 이것이 잠재적으로 주택시장의 안정을 저해하고 첫 주택 구입자들을 시장에서 몰아낸다는 점을 확인하고 있다.

 

연방 재경부 모델링에 따르면 네거티브 기어링 대상을 신규주택으로 제한한다는 노동당 계획대로 시행할 경우 주택가격에 비교적 약소한 하강압력을 가할 것이라는 분석되고 있다.

 

또한 멜번대학의 예비연구 결과에서는 네거티브 기어링 감세조치를 폐지할 경우 주택소유가 증가하는 결과를 가져올 것으로 나타났다. 그럼에도 네거티브 기어링 개혁은 엄마 아빠 투자자들의 재정적 웰빙을 저해할 것이라는 우려가 있다.

 

하지만 부동산과 소득 분포에 대한 데이터를 사용하면 중저소득 투자자와 고소득 투자자를 구별하여 중저소득층 투자자에 대한 타격을 완화하는 방향으로 개혁을 표적화할 수 있다고 AHURI 보고서는 주장했다.

 

일례로 소득과 부동산 분포에서 중간 이하 50%의 투자자에 대해서는 임대주택 비용 전액을, 51-75%의 중상층은 비용의 50%만 각각 공제신청토록 하고 상층 25%의 투자자는 제외하는 방안을 도입할 수 있다.

 

이런 시나리오에 따른 모델링에서는 연방정부가 현재 네거티브 기어링에 따른 연간 비용의 57.3%인 17억불을 절감할 수 있으며 부동산가격을 기준으로 소득공제를 제한할 경우에는 절감액이 15억불(48.3%)에 달한다는 계산이다.

 

이러한 개혁은 중저소득층 투자자들에게 해를 끼칠 가능성이 적어 이들이 임대시장에서 철수할 가능성도 네거티브 기어링을 폐지하는 경우보다 적을 것이다. 그만큼 네거티브 기어링 개혁이 세입자에 미치는 영향도 완화하게 된다.

 

AHURI 연구에서는 또 투자자들이 자본이득세 할인조치로 인해 임대손실을 공제신청할 수 있으면서도 나중에 자본이득세를 전액 납부하지 않게 되면서 1999년 이후 이러한 할인조치가 네거티브 기어링 증가에 상당히 기여해 온 것이 확인됐다.

 

최소 1채의 임대부동산을 소유하고 있는 주택소유주들이 가장 높은 자본이득세 감세혜택을 받으며 이 그룹의 평균 부동산투자 규모는 73만불 남짓이다. 이들의 과세소득은 1인당 8만2000불로 세입자 평균 과세소득(3만1000불)의 250% 이상이다.

 

보고서에서는 자본이득세 할인율을 축소하면 고소득자가 더 많은 자본이득세를 부담하게 되며 따라서 중저소득층 투자자가 부담하는 자본이득세와의 차이를 줄여 현행시스템의 불공평성도 축소되는 것으로 분석됐다.


투자자 소득별 NG소득공제 차별화 방안

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소득분위/현재 절세액/개혁후 절세액/ 절세액 변화

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하층 50%/ $742/ $742 / 0%
중상층 50-75%/$2,362 / $1,203/ -49.1%
상층 25%/ $3,149 / $0 / -100%

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(하층은 임대손실 전액, 중상층은 50% 공제, 상층은 제외 시)

 

reporter@hojuonline.net
2018-03-09 11:32:28
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