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호주 부동산가격 앞으로 어떻게 될까
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AMP "올해 5% 추가 하락"..ANZ "1.8% 상승"

 

호주 부동산시장의 건강과 전망을 놓고 경제전문가들의 의견이 크게 엇갈린 가운데 투자은행 UBS는 호주인들의 모기지 차입능력이 35% 저하되고 주택가격이 가파르게 하락할 가능성이 있다고 주장하고 있다.

 

한편 AMP 수석 이코노미스트 셰인 올리버 씨는 올해에만 5% 추가 하락하되 가격붕괴는 없을 것으로 전망하고 있으며 ANZ 이코노미스트들은 부동산시장의 최악의 상황이 지나갔다며 올해와 내년의 가격상승을 점치고 있다.

 

호주 8개 주도의 하우스와 유닛을 합친 전체 주택가격은 지난 3월에 0.2% 하락, 5개월 연속 하락세를 이어가면서 연간 0.8% 상승을 기록했다. 이는 작년 5월의 11.4%와 비교된다.

 

중앙은행의 연내 기준금리 인상을 예측하는 이코노미스트들이 거의 없는 가운데 부동산시장의 초점은 은행 로열 커미션(왕립특별조사위원회) 조사에 대한 규제 당국 반응과 주요 경제지표로 옮겨갔다.

 

로열 커미션 조사는 놀라운 대출관행을 드러냈으며 경제를 크게 우려하는 일부 목소리에 따르면 가구들은 여전히 고부채를 안고 있고 하우스 가격은 장기 추세를 상당히 웃돌고 있다는 것이다.

 

다른 사람들은 모기지 차입자들이 모기지 상환을 앞질러 가고 있으며 다가올 금리인상에 대비, 완충장치를 구축해 나가고 있다고 주장하고 있다.

 

UBS "신용경색(대출제한) 가능성 높다"
2018-19년 연간 0 ~ -3% / 하락폭 확대 가능

 
로열 커미션이 UBS 이코노미스트들이 예상한 것보다 "더 중요한" 결과를 가져와 규제기관들이 책임있는 대출을 위한 법규 강화로 대응할 가능성이 있으며 이는 모기지 대출 확보를 더욱 어렵게 만들 수 있다.

 

이 시나리오에서는 높은 생활비도 모기지 계산에 100% 감안됨에 따라 모기지 차입 한도가 35%나 하락할 수 있다고 UBS 이코노미스트 조지 타레노와 칼로스 카초 씨가 금주 대고객 노트에 썼다.

 

이들은 "은행들이 이미 차입자의 생활비에 더욱 주의를 기울이는 조치를 취했으나 로열 커미션은 이것이 앞으로 상당히 더 강화될 필요가 있을 것임을 시사한다"면서 "재부상하던 첫 주택 구입자들이 크게 영향을 받을 것"이라고 말했다.

 

일부 사람들(즉 소득 대비 대출 비율이 낮은 차입자들)은 이러한 변화에 영향을 안 받을지 모르지만 많은 사람들, 특히 전체 대출의 12%에 달하는 첫 주택 구입자와 저소득 차입자들은 차입능력이 급격히 저하될 가능성이 있다는 것.

 

UBS는 주택가격이 2018-19년에 연간 0%에서 -3% 사이의 하락률을 보일 것으로 예측하고 신용대출 긴축 시나리오에서는 가격이 더 큰 폭으로 하락할 것으로 내다보고 있다. 


AMP "향후 추가 하락..가격붕괴 희박" 
올해 5% 추가 하락, 내년도 하락 가능성

 

AMP 수석 이코노미스트 겸 투자전략실장 셰인 올리버 박사는 가격붕괴 - 전국 주택 평균가격의 20% 폭락 -가 다가오고 있다는 우려에 유의하면서도 3가지 이유로 그 가능성이 희박하다고 말했다.

 

첫째로는 주택공급이 인구증가에 따른 수요를 따라잡지 못하고 있으며 "전국 주도의 평균 빈집률이 장기 평균치와 같은 수준이거나 이를 밑돌고 있다"는 것이다.

 

둘째는 APRA(호주금융건전성감독원)의 대출규정 강화가 무원금(interest-only) 대출의 감소를 초래하고 있는 가운데 부채상환능력이 비교적 견실하고 현재로서는 모기지 스트레스가 낮아 보이기 때문이다.

 

셋째는 부동산가격이 시드니와 멜번에서는 급등해 왔으나 퍼스와 다윈에서는 하락하고 그 밖의 주도에서는 보통의 상승률을 보였을 뿐이어서 "일반화하기가 위험하다"고 올리버 박사는 지적했다.

 

그는 "부동산 붕괴가 일어나려면 필경 훨씬 높은 금리나 실업률(둘 다 현재로서는 예상되지 않음) 또는 근년의 높은 건설 붐이 수년간 계속되는 현상(건축허가가 2016년 고점에서 냉각됨에 따라 가능성 희박함)이 있어야 할 것"이라고 말했다.

 

가격붕괴의 조짐이 하등 엿보이지 않는 가운데 AMP는 시드니와 멜번의 부동산가격이 올해 "5% 남짓 추가 하락할 것"이며 내년에도 더 하락할 가능성이 있다고 예측하고 있다.


ANZ: "최악의 상황은 지나갔다"
올해 전국 주도 1.8% 상승..내년 3.6%로 가속화

 

ANZ 선임 이코노미스트 대니얼 그래드웰, 조앤 마스터스 씨는 전국 주도 주택가격의 상승률 감속이 현시점부터 더 심화되지 않을 것이라면서 UBS, AMP와 달리 올해와 내년에 가격 상승을 점치고 있다.

 

ANZ와 NAB 은행은 지난 2월 중앙은행이 올해 2차례의 금리인상을 단행할 것이라는 예측을 포기한 바 있으며 이는 부동산시장에 긍정적인 사태발전이라고 ANZ 이코노미스트들이 말했다.

 

이들은 금주 노트에서 "우리는 감속의 대부분이 이미 일어났다고 생각한다"며 "우리는 가격이 크게 떨어지지는 않을 것이라는 견해를 견지하고 있다"고 썼다.

 

reporter@hojuonline.net
2018-04-12 23:28:55
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