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집값 하락으로 시험대 오른 무원금상환 대출
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보고서 "모기지 브로커 이용시 더 많이 빌리는 경향" 

 

보다 젊은 차입자들이 연로한 차입자들보다 모기지 브로커를 훨씬 더 많이 이용하며 이로 인해 젊은이들이 편안히 감당할 수 있는 것보다 더 많은 융자를 받게 되는 것으로 추정되고 있다.

 

지난 5년 사이에 주택을 구입한 5634명을 대상으로 실시된 로이 모건 조사에 따르면 28-42세의 모기지 차입자 5명 중 2명 이상이 현재 상환중인 융자를 얻기 위해 모기지 브로커를 이용한 것으로 나타났다.

 

지난주 공개된 이 조사에서 58-72세 사이의 베이비붐 세대들은 모기지 브로커 이용자가 4분의 1 남짓에 불과하고 대다수가 대출기관을 직접 찾아가 융자를 받은 것으로 답변했다.

 

젊은층은 모기지 브로커가 부동산 지형의 일부로 자리잡는 가운데 성장해 왔으며 따라서 이를 주택융자 물색의 친숙한 방법으로 여기는 것 같다.

 

게다가 많은 브로커들은 특히 첫 주택 구입자들이 모기지 시장의 복잡성을 헤쳐나가고 모기지 신청과정을 마무리하도록 도와주기 위해 가치있는 서비스를 제공한다.

 

하지만 로이 모건 대변인 노만 모리스 씨가 지적하듯이 일부 젊은 주택구입자들은 부동산시장 진입에 애를 먹으면서 최대한의 융자를 제공할 대출기관을 찾기 위해 브로커 서비스를 이용한다는 개연성이 있다.

 

지난해 발표된 모기지 브로커 보수에 관한 호주증권투자위원회(ASIC) 보고서는 "브로커를 통해 제공되는 융자가 대출기관이 직접 제공하는 융자에 비해 평균적으로 규모가 더 크고 가격 대비 대출 비율이 더 높게 나타났다"고 밝혔다.

 

기업규제기관인 ASIC는 "브로커가 수수료를 극대화하기 위해 소비자가 필요로 하거나 감당할 수 있는 수준보다 더 많은 액수의 융자를 추천할 수 있다"고 지적했다.

 

최근 열린 금융기관에 대한 로열커미션(왕립특별조사위원회)에서는 주택 실수요자와 부동산 투자자 사이의 상이한 금리와 모기지 브로커들이 수수료를 받는 방식을 부각시켰다.

 

브로커에게 수수료를 지급하는 제공자는 주택소유주가 아니라 은행이긴 하지만 주택구입자가 더 많은 돈을 빌리면 브로커가 더 많은 수수료를 지급받는다는 것은 이해상충이 되는 부분이다.

 

융자계약이 결정되면 선불 수수료가 지급되고 차입자가 해당 모기지를 안고 있는 한 유지수수료가 계속 지급된다.

 

특히 시드니와 멜번의 주택가격이 하락하고 있어 투자자들이 선호하는 무원금상환(interest-only) 대출이 또 다른 우려사항이 되고 있다.

 

부동산 투자자는 최대한의 융자를 얻어 이자비용에 대한 소득공제를 최대화하는 것을 기대하고 있다.

 

투자자들은 부동산이 충분한 자본이득을 가져와 결국 융자를 갚고 상당한 부동산 투자비용을 충당하고도 얼마간 이익을 남길 수 있다고 추정하고 있다.

 

이자만 상환하는 무원금상환 모기지를 안고 있는 사람들은 대체로 5년 후에 원금와 이자를 모두 상환하는 표준 모기지로 돌아가게 된다. 무원금상환 기간이 끝나면 최소 상환액이 늘어나게 된다.

 

또 다른 우려사항은 최대한으로 돈을 빌려 가계재정이 한계상황에 처한 사람들에게 해당된다. 모르면 몰라도 시드니와 멜번의 부동산 가격하락은 십중팔구 얼마간 더 지속될 것으로 보인다.

 

이는 부동산시장의 정점에서 주택을 구입한 투자자와 실수요자들이 주택가치가 모기지 액수보다 낮아지는 역자산(negative equity) 상태에 빠질 위험이 있음을 의미한다.

reporter@hojuonline.net
2018-06-01 02:06:47
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