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새해 예상되는 부동산시장 5가지 추세
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"주택가격 냉각 속에 첫 주택구입자 돌아온다"

 

올 하반기 호주 부동산시장에 냉각 기류가 흐르고 있는 가운데 2018년에는 주택시자잉 어떻게 전개될 것인지 투자자와 주택소유주 및 예비 구입자들의 관심을 모으고 있다.

 

2017년은 호주 양대 시장이 지난 5년간의 고속질주 끝에 두드러진 감속 모드로 전환된 해로 기록될 것이 분명하다. 그동안 시드니 하우스 중간가격은 53만불, 멜번은 35만2000불 이상 각각 뛰어올랐다.

 

경제의 초석의 일부인 부동산가격과 부채수준을 보호하기 위한 새로운 규제정책에 따라 멜번의 폭발적인 하우스 가격 급등세는 이제 소폭 상승세로 둔화됐고 시드니는 하락세로 반전됐다.

 

페어팩스 미디어는 19일 이러한 규제조치들이 은행과 구입자 및 시장에 파급되면서 새해에는 여러 가지 추세가 드러날 것으로 내다보고 그중 5가지 추세를 제시했다.

 

1. 모기지 금리는 계속 오른다

 

금융시장은 중앙은행이 기준금리를 2018년말에 인상할 것으로 예측하고 있다. 이는 모기지를 안고 있는 가구들의 융자상환액에 상당한 영향을 미칠 것으로 ME은행 대출책임자 패트릭 놀란 씨는 말했다.

 

놀란 씨는 "기준금리가 오르면 모기지 상환액도 늘어나 40만불짜리 융자의 경우 0.25%포인트 인상 때마다 50불 정도 오른다"고 말했다. 기준금리 인상이 없더라도 차입자들은 모기지 금리인상에 대비해야 한다.

 

과거 중앙은행 기준금리가 인하됐을 때도 메이저 은행들은 이를 차입자들에게 전폭 반영하지 않는가 하면, 그동안 기준금리가 동결돼 왔어도 모기지 금리는 슬금슬금 기어올랐다.

 

금융규제 당국이 대출기준을 강화하자 은행들은 기준금리와 상관없이 금리를 올려 왔고 그 결과 중앙은행 기준금리와 차입자에게 제공되는 모기지 표준변동금리 간의 격차가 1994년 이후 최대폭으로 벌어졌다.
 
중앙은행이 새해에 기준금리를 인상하건 않건 한 가지 분명한 것은 모기지 금리가 가까운 장래에는 인하될 가능성이 희박하다는 점이다.

 

2.부동산 가격은 계속 냉각된다

 

시드니 부동산가격은 수년간 2자리수 상승세 끝에 하락하기 시작했고 멜번은 상승률이 금년말에 접어들면서 눈에 띄게 둔화되고 있는데 전문가들은 이런 추세가 내년에도 계속될 것으로 예측한다.

 

놀란 씨는 "금융 규제기관들은 주택가격 상승률이 감속되기를 원한다"며 "우리는 2018년에 그렇게 될 것으로 내다본다"고 말했다.

 

중앙은행의 새해 기준금리 복수 인상을 예측하는 유일한 경제분석가인 ANZ 이코노미스트들은 호주 금융건전성감독청(APRA)의 긴축정책이 부동산 부문의 약세를 가져왔지만 가격하락은 여전히 국지화된 상태를 보일 것"이라고 전망했다.

 

선임 이코노미스트 대니얼 그래드웰와 조앤 마스터스 씨는 "APRA의 투자자대출 및 무원금(interest-only) 대출기준 강화가 해당 차입자들에게 금리상승을 가져오고 주택수요를 떨어뜨렸다"고 분석했다.

 

이들은 "중앙은행이 내년에 금리를 인상할 것이라는 우리 예측도 가격상승률 하락에 일조하겠지만 금리 인상이 없더라도 가격은 다소 둔화될 것"이라면서 "중요한 것은 가격이 광범한 하락국면에 접어들 것임을 시사하는 조짐이 아직 아무것도 없다는 점"이라고 말했다.

 

3. 첫 주택 구입자가 돌아온다

 

투자자들이 한 걸음 뒤로 물러서면서 첫 주택 구입자들이 2018년에는 더 많은 기회를 발견하게 될 것이라고 놀란 씨는 내다봤다.

 

그는 "경쟁적인 모기지 금리와 새로운 할인조치(유자격자 해당) 및 풍부한 아파트 물량으로부터 첫 주택 구입자들이 계속 혜택을 볼 것"이라면서 "하지만 양질의 주택구입을 위한 점검이 항상 요구된다"고 말했다.

 

통계청 자료에 따르면 첫 주택 구입자들이 NSW와 빅토리아주의 인지세 감면조치에 대거 호응하고 있는 듯이 보이지만 이들은 여전히 도움이 필요하다고 ANZ 이코노미스트들이 지적했다.

 

이들 분석가들은 "첫 주택 구입자의 융자계약금 부담이 계속 오르고 있으며 계약금 마련에 도움이 필요한 사람들이 더 늘고 있다"고 말했다.

 

이들은 "그러나 일단 시장에 진입하고 나면 저금리로 인해 모기지 상환이 감당할 만하고 이자비용도 하락해 왔다"고 말했다.

 

4. 큰 집으로 이사하지 않고 주택개수 나선다

 

부동산매매에 따른 엄청난 인지세 부담이 호주인들의 발을 현재의 집에 묶어두고 있다. 시드니와 멜번의 중간가격 하우스에 대한 인지세는 약 5만불에 달해 주택소유주들은 이사보다 개수를 선택하고 있다.

 

놀란 씨는 "올해 주택개수 대출신청이 상당히 증가했으며 내년에도 한동안 이런 추세가 계속될 전망"이라면서 "사람들이 인지세 같은 값비싼 이사비용을 피하고 있으며 저금리를 이용, 추가대출을 받아 개수비용을 마련하고 있다"고 전했다.

 

인지세 문제는 주택가격 상승률이 급등하면서 상당히 악화돼 왔다. 20년 전만 해도 시드니의 중간가격 주택에 대한 인지세가 1만916불이었으나 지금은 5만302불이다.

 

최근 웨스트팩 조사에 따르면 향후 5년 사이에 주택개수를 고려하고 있는 주택소유주가 2015년에 비해 14%나 증가했다. 주택산업협 회(HIA)는 오는 2020년대 초반까지 주택개수시장이 강세를 보일 것으로 예측하고 있다.


5. 실수요자, 모기지시장 중심무대 복귀


2017년의 모기지 가격 재조정은 주로 투자자대출 중심으로 이뤄져 대출을 받기 위해 은행으로 들어가는 투자자들의 수요가 줄고 있다.
 
그 결과 실수요자 차입자들이 중심무대로 복귀하고 있다. 놀란 씨는 "투자자 및 무원금 대출 증가가 제한되면서 은행들이 대출 파이의 작아진 조각을 놓고 경쟁을 벌이며 실수요자에게 유리한 조건들을 제시하고 있다"고 말했다.
 
모건 스탠리 분석가들은 투자자금리가 상당히 긴축돼 왔지만 실수요 원리금 대출은 금리가 소폭상승에 그쳐 왔다며 "우리는 실수요자 대출의 차별화된 가격재조정이 계속될 것이라고 주장해 왔지만 실제는 훨씬 더 두드러졌다"고 말했다.
 
이들은 "지난 한 해 동안 메이저 은행들의 투자부동산 무원금 대출은 금리가 0.9%포인트 이상 재조정된 반면 실수요자 원리금 대출은 불과 0.1~0.15%포인트 인상에 그쳤다"고 말했다.
 
 

reporter@hojuonline.net
2017-12-22 01:39:08
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