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모기지 제한조치로 향후 시장위축 전망
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차입자 소득-부채에 기반한 대출 규제 권고 

 

호주 주택가격이 여러 해 동안의 지속적인, 때로는 가파른 상승 끝에 떨어지기 시작하고 있는 가운데 최근의 가격하락은 대부분 시드니와 멜번의 하락을 반영하고 있다.

 

최근의 주택가격 약세는 부분적으로 주택구입능력 제약, 매물증가, 자본증식 전망에 대한 전반적인 심리위축 등의 요인들에 기인한다고 볼 수 있지만 대출제한 강화도 한몫 한 것도 명백한 일이다.

 

중앙은행 공식금리가 기록상 최저수준에 머물고 있어 전통적으로는 추가 가격상승을 가져올 상황임에도 거시건전성 제한조치들이 상당한 영향을 미치고 있는 것이다.

 

호주 금융규제 당국인 APRA(호주금융건전성감독원)는 지난 2014년말 투자자 주택융자 증가율에 연간 10% 한도(그후 일부 대출기관에 대해서는 해제함)를 도입한 데 이어 작년 3월에는 무원금상환(interest-only) 대출을 신규대출의 30%로 제한했다.

 

이는 이전의 투자자대출증가율 한도와 마찬가지로 투자자대출 규모의 가파른 하락을 가져오면서 전통적으로 투자자들이 선호하는 시장인 시드니와 멜번의 가격하락에 주요 요인이 되어 왔다.

 

이러한 최근의 성과 속에서도 APRA의 거시건전성 제한조치들은 계속 적용되고 있는 것처럼 보인다.

 

APRA는 지난달 투자자대출증가 한도 해제를 발표하면서 호주의 인가된 예금수취기관(ADI)들이 "소득대비 부채 비율이 매우 높게 적용되는 신규대출의 비율에 대한 내부 포트폴리오 한도와 차입자 개개인에 대한 최대 소득대비 부채 수준의 제한정책을 개발할 것"을 기대하고 있다고 밝혔다.

 

APRA는 "이는 개별 차입자에 대한 보다 복잡하고 세부적인 부채상환능력 계산을 보완하는 간단한 방어벽을 제공하며 신청중인 특정 대출뿐만 아니라 신청자의 전체 차입 규모를 고려한다"고 말했다.

 

바꿔 말하면 자기 소득보다 상당히 더 많은 대출을 받으려는 사람들이나 이미 상당한 부채를 안고 있는 사람들에 대한 대출을 제한하라는 것이다.

 

투자자대출 약세에 따라 이미 주택대출 증가율이 둔화되고 있는 시기에 이러한 차입자에 대한 대출을 제한하는 것은 주택대출 증가율의 훨씬 빠른 감속과 함께 가격의 추가 하락을 가져올 수 있다고 일부 분석가들은 보고 있다.

 

이러한 조치들은 결국 많은 비율의 차입자들에 대해 융자받을 수 있는 액수를 제한하게 될 것이다. 부동산 리서치 그룹 코어로직의 아래 도표들은 이런 조치가 왜 주택대출과 가격의 추가 약세를 가져올 수 있는지를 설명하는 데 도움이 된다.

 

호주국립대학 사회조사방법론센터가 모델링한 총가계소득 데이터를 사용한 이 도표는 소득대비 대출을 소득의 6배로 제한할 경우의 잠재적 영향을 대강 나타내 준다.

 

이는 개별 주도들의 주택 중간가격과 부채가 소득의 6배로 제한될 경우 대출받을 수 있는 최대 금액을 나란히 보여준다. 중요한 것은 여기에 잠재적 부동산 구입자가 감당할 수 있는 금액을 통상 더 높여주게 될 융자계약금을 고려하지 않고 있다는 점이다.

 

코어로직 조사분석가인 캐머런 쿠셔 씨는 소득대비 부채에 기반한 대출제한이 호주에서 가장 비싼 주택시장들에서 가격에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 보여준다고 말했다.

 

 

그는 "물론 중간가격이란 이보다 싼 부동산 수가 더 비싼 부동산만큼 많이 있기 때문에 전체 상황을 다 말해주지는 않지만 소득 대비 대출(LTI) 비율이 높은 대출을 제한하는 것이 미치는 영향을 알려주는 가치가 있다"고 말했다.

 

그는 "LTI에 대한 엄격한 제한이 가해질 경우 여타 지역보다 시드니와 멜번에 훨씬 큰 영향을 미칠 것"이라면서 "어떠한 제한도 시드니와 멜번 이외 지역의 가구들에게 어느 정도 영향을 미칠 것이며 주거주지 외에 추가 부동산을 구입하는 사람들은 말할 것도 없다"고 말했다.

 

현시점에서 고수준의 LTI 대출에 대한 엄격한 제한조치가 발표된 바 없지만 쿠셔 씨는 APRA가 예금수취 인가기관들이 과다대출 차입자들에게서 방향을 바꾸도록 노력하고 있는 것이 분명하다고 말했다.

 

그는 "APRA가 고수준의 LTI 대출이 축소되기를 바라고 있는 게 분명하며 이는 일부 차입자들, 특히 보다 비싼 부동산을 구입하는 사람들이나 다주택자들에게 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

 

한편 투자은행 UBS는 지난달 말 고객 노트에서 부채와 소득 수준을 기반으로 모기지 대출을 제한하려는 APRA 조치를 거시건전성 규제 '3단계' 조치로 지칭하고 "주택과 경제에 상당한 부정적 영향을 미칠 위험을 높여준다"고 경고했다.

 

JP모건 이코노미스트들도 비슷한 견해를 전하면서 "대출증가율 둔화가 저축률 추가하락 허용한도 제한과 함께 향후 수년간 소비에 상당한 역풍을 가져올 것"이라고 우려했다.

 

reporter@hojuonline.net
2018-06-01 02:01:26
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