가격하락세로 시간적 여유..계약금 적립에 힘써야  

부동산시장에 변화가 일고 있으나 시드니와 멜번의 첫 주택 구입자들은 여전히 힘든 싸움에 직면하고 있으며 커플이나 고소득자는 이제 선택의 여지가 있으나 평균 소득의 독신자에게는 선택폭이 좁다.

양대 도시에서는 하우스 중간가격이 대부분의 20-30대 근로자들의 사정권에서 상당히 벗어나 있으며 각 도시의 소수 서버브만이 중간소득의 밀레니얼 세대에게 적합한 초보급 주택들이 남아 있을 뿐이다.

반가운 소식은 시드니와 멜번의 부동산가격이 계속 하락할 것으로 많은 이코노미스트들이 예상하고 있어 잠재적 주택 구입자들에게 시간적 여유가 있다는 점이다.

호주통계청의 최신 주택융자 수치에 따르면 작년 중반 이후 투자자활동이 감소하면서 첫 주택자들이 시장에 돌아오고 있다. 그럼에도 페어팩스 미디어와 비교 사이트 레이트시티(RateCity)의 관련자료 분석 결과 이들의 환경은 도전적이다.

특히 주택융자 차입자가 모기지 상환에 소득의 30% 이상을 지출하는 이른바 '모기지 스트레스'를 피하고 금리인상에 대비한 완충자금을 비축하기를 원한다면 더욱 그렇다.

광역 시드니의 하우스 중간가격은 115만불이 넘는다. 차입자가 20% 계약금과 인지세를 마련한다 해도 모기지 스트레스 없이 융자를 상환하려면 대출금리 4.5%일 경우 18만6000불, 6.5%일 경우 23만2000불 이상의 연봉이 각각 필요하다.

멜번 광역권은 하우스 중간가격이 약 91만5000불이며 마찬가지로 계산할 경우 차입자가 모기지 스트레스 없이 융자를 상환하려면 금리 4.5%일 경우 14만8000불, 6.5%일 경우 18만5000불 이상의 연봉이 각각 요구된다.

한편 첫 주택구입자의 주된 계층 가운데 보통의 취업자(실업자를 빼고 파트타임 근로자 포함)들은 소득이 근처에도 못 가며 범위를 좁혀 풀타임 근로자만 계산하더라도 일반적인 소득이 충분치 못하다.

광역 시드니의 경우 25-29세 연령층의 모든 취업자 중간소득은 연간 약 5만4000불이며 30-34세 연령층은 6만4000불, 35-39세는 7만불에 이른다. 멜번의 각 연령층 중간소득은 이보다 약 4000~6000불 낮다.

따라서 양대 도시에서는 중간소득의 20-30대 근로자 2명이 합쳐도 중간가격의 하우스를 여유있게 구입할 수가 없다.

그러나 두 도시에는 지역에 따라 첫 주택 구입자들이 감당할 수 있는 주택들이 있다. 초보급 2베드룸 플랫은 다수의 서버브에서 평균적인 소득자가 감당할 수 있고 일부 서버브는 커플이 비교적 감당하기 쉬운 초보급 3베드룸 하우스도 가능하다.

레이트시티 대변인 샐리 틴달 씨는 상황이 첫 주택구입자에게 "힘겹지만 불가능하지는 않다"며 최상의 전략은 감당할 수 있는 서버브를 표적으로 삼고 인지세 면제와 첫 주택자 보조금 수혜대상을 중심으로 계획을 세우는 것이라고 말한다.

틴달 씨는 "이는 시드니에서 최고 65만불, 멜번에서 60만불까지의 부동산을 표적으로 삼는 것을 의미한다"며 "신규주택을 구입하거나 건축하는 경우에도 첫 주택 보조금 수혜자격이 될 수 있다"고 말한다.

가족의 도움

티미아 버틀러(30)와 파트너 찰리 트루맨(26)은 임대주택에 살고 있는 시드니 크로눌라에서 그렇게 멀지 않은 곳에 아파트 구입을 생각하고 있다. 버틀러는 "우리는 최우선 과제로 주택을 공동 구입할 것을 고대하고 있다"고 말한다.

버틀러는 치과 보조사이며 트루맨은 목수(목공기술자)이다. 이들은 하우스 구입을 원하지만 일단은 서덜랜드 샤이어에 있는 70만불 가격대의 2베드룸 아파트에 만족하기로 했고 아마도 구식 플랫을 사서 트루맨이 개수할지도 모른다.

자료 분석에 따르면 크로눌라에 있는 2베드룸 유닛 초보급 가격은 약 66만5000불이어서 현실성이 있는 계획이다. 이는 인지세 면제 한도를 조금 웃돌지만 80만불까지 할인이 적용됨에 따라 인지세가 3000불 정도 된다.

버틀러의 부모는 필요할 경우 이들의 모기지에 보증을 서기로 동의하여 융자계약금을 그만큼 많이 적립하지 않아도 되게 됐다. 흔히 부모가 맡아주는 보증인은 자녀의 모기지 일부를 보증하여 이들이 융자를 상환하지 못할 경우 책임을 지게 된다.

보증인이 없으면 차입자들은 20%의 계약금을 적립해야 하거나 값비싼 대출기관 모기지보험(LMI)에 들어야 한다. 해당 보험료는 차입자가 부담하지만 이는 채무불이행 시 대출기관을 보호해 준다.

버틀러와 트루맨이 만약 66만5000불의 플랫에 보증인 없이 계약금 10%만 마련했다고 하면 LMI가 1만4000불 이상 된다.

이들이 모기지 스트레스 없이 융자를 상환하려면 대출금리 4.5%일 경우 연간 합산소득이 12만1000불, 6.5%일 경우 15만1000불 정도 되어야 할 것이다.

커다란 희생

또 다른 한 쌍의 첫 주택 구입 희망자인 벤 닐슨과 엘리아스 브라운은 하우스 계약금 마련을 힘쓰면서 이중 잡을 뛰고 있지만 이와 함께 이중 렌트비를 내고 있어 방해를 받고 있다.

둘 다 26세인 이들은 멜번의 세인트 킬다에 2베드룸 아파트를 임대, 약 3년간 동거해 왔다. 작년 7월 이후 닐슨은 기자로 일하고 있는 올버리에 방 하나를 빌려 사용해 왔다.

닐슨은 "우리는 두 사람에게 모두 좋은 곳에 함께 정착했으면 한다. 직장에도 가깝고 우리가 원하는 라이프스타일도 충족시킬 수 있는 곳, 그래서 현재 우리가 있는 곳에서 서로 다른 일들을 맞추려 하고 있다"고 말한다.

이중의 렌트비는 계약금 적립을 더 어렵게 만들고 여행도 마찬가지다. 하지만 직업적으로는 그러한 경험이 매우 가치있음을 알았고, 그래서 장기적으로 나에게 도움이 되기 때문에 입술을 깨물고 집세를 내고 있다는 것이다.

요식업계에 임시직을 갖고 한편으로 배우 겸 극작가로 활동하는 브라운은 직업상 대도시에 머물 필요가 있다. 하지만 멜번에서 열차로 1시간 정도 걸리는 질롱 같은 도시는 가능할지 모른다.

빅토리아주의 특정한 지방도시에서는 첫 주택 구입자 보조금 액수가 더 많아 2베드룸 아파트 구입 목표를 더 쉽게 이룰 수 있는 반면, 시티 지역에 머물면 스튜디오나 1베드룸 플랫을 고려해야 할 판이다.

관련자료 분석에 따르면 질롱의 초보급 2베드룸 아파트는 36만5000불로 인지세가 전액 면제되기에 충분하다. 계약금이 10%일 경우 LMI는 6307불이 되고 대출금리 4.5%일 경우 월 상환액은 1664불로 계산된다. 모기지 스트레스를 피하려면 금리 4.5%일 경우 연간 합산소득이 6만6578불, 6.5%일 경우 8만3054불 이상 되어야 한다.

이들은 내년말까지 주택을 구입할 준비를 갖추기를 바란다. 닐슨은 '첫 주택 슈퍼 적립자 계획'(First Home Super Savers Scheme)을 이용하기 위해 퇴직연금 계정에 급여희생을 하고 있으며 둘 다 의류, 오락, 스포츠, 구독료 비용을 줄였다.

닐슨은 "우리는 목적지로 가는 도상에 있다고 하겠다. 지난 12개월 동안 우리 둘 다 더 많이 절약하기 위해 라이프스타일 일부를 희생시키는 데 관심이 많았고 보다 공식적인 적립구조들을 조사해 왔다"고 말한다.

그는 "우리가 계약금을 마련할 수 있도록 나는 수입 보충을 위해 부업으로 프리랜서 대학강사와 그 밖의 일들을 하고 있고 엘리아스는 근본적으로 풀타임으로 일하고 2번째 잡도 풀타임이어서 정신없이 일한다"고 말한다.

닐슨은 그들이 가족의 어떠한 재정적 지원도 없이 집을 구입할 수 있게 될 것 같아 훨씬 더 보람을 느끼게 될 것이라며 그런 과정이 감당 못할 만큼 압도적이라기보다 "흥미진진한" 것으로 느껴진다고 말한다.  

초보자들의 실수

첫 주택자들은 시장이 그들보다 앞서가지 않을 것이라는 사실을 알고 적립금을 안전하게 키워 나갈 수 있다고 경제 및 부동산 예측업체인 BIS 옥스퍼드 이코노믹스 대표 로버트 멜러 씨는 말한다.

그는 "주택가격이 오를 것으로 보이지 않기 때문에 서두를 것 없이 가만히 지켜볼 수 있다"고 말한다. 그는 시드니 하우스 중간가격이 오는 6월말까지 112만불로 연간 약 6.8%, 유닛은 77만5000불로 약 4% 하락할 것으로 예상하는 호주 부동산 모니터스 (APM)의 수치를 인용한다.

멜번의 하우스 중간가격은 "시드니처럼 가격이 붐을 이루지 않았고 가격하락의 위험도 같지 않기 때문에" 연간 보합세를 보이고 있다. 멜번 하우스 가격은 향후 1년간은 88만불로 1.1% 상승할 것으로 전망된다.

그러나 멜번의 유닛 가격은 오는 6월말까지 연간 0.5% 하락하는 데 이어 향후 12개월 동안에는 하락폭이 2.7%로 더 커질 가능성이 있다고 멜러 씨는 말한다. 그는 멜번 아파트 중간가격이 현재의 약 55만5000불에서 내년 6월에는 54만불 정도로 떨어질 것으로 전망한다.

구입자 전문 중개사이며 프로퍼티바이어 대표인 리치 하비 씨는 자신이 원하는 것과 필요한 것을 적어놓는 것이 중요하다고 말한다.

그는 "서버브와 직장까지의 통근시간과 사회관계망, 그리고 방과 화장실의 수, 집 안에서 어떤 특색을 찾고 있는지, 또 얼마까지 감당할 수 있는지 등을 포함시키고 고려한다"며 그다음에는 어떤 제안을 내놓기 전에 조사를 하여 비교할 만한 주택매매 결과를 살펴보는 것도 중요하다고 말한다.

일단 구입 대상 부동산이 확인된 후의 최대 실수는 사람들이 감정과 빈약한 협상능력으로 구입을 결정하는 것이며 "우린 이걸 꼭 가져야 한다"는 태도는 자기와 입찰 경쟁을 벌이는 결과를 가져올 수 있다고 그는 경고한다. 

시드니 첫 주택구입자 저가 지역

초보급 2베드룸 유닛(계약금10%, 금리4.5%)

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서버브/중간가격/일시불/월상환액/연소득

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펜리스/275,000/31,237/ 1,254 / 50,162

캠벨타운/339,000/39,758/1,546/ 61,836

리버풀/360,000/42,221/ 1,642/ 65,666

뱅스타운/420,000/49,258/1,915/76,611

켈리빌/495,000/58,054/2,257/90,291

웨스트미드/497,000/58,288/2,266/90,656

매릭빌/610,000/74,396/2,782/111,268

혼스비/610,000/74,396/2,782/111,268

애쉬필드/620,000/75,615/2,827/113,092

글레이즈빌/620,000/75,615/2,827/113,092

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초보급 3베드룸 하우스(계약금10%, 금리4.5%)

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서버브/중간가격/일시불/월상환액/연소득

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캠벨타운/390,000/45,739/1,778/71,139

펜리스/510,000/59,813/2,326/93,027

리버풀/560,000/68,298/2,554/102,148

뱅스타운/620,000/75,615/2,827/113,092

웨스트미드/640,000/78,054/2,919/116,740

켈리빌/791,000/126,070/3,607/144,284

애쉬필드/850,000/137,483/3,876/155,046

카슬힐/880,000/142,494/4,013/160,518

혼스비/950,000/154,188/4,332/173,286/

글레이즈빌/105,100/171,570/4,793/191,709

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*일시불=계약금+LMI보험료+(인지세-감면액)

*월상환액=대출금리 4.5%일 경우

*연소득=융자스트레스 없는 상환에 필요한 소득