"벌써부터 상당한 변화..부동산시장 움직임 주목"

올해 좀 더 큰 집으로 늘려갈 기회를 기다려온 사람들(업사이저)은 운이 트일지 모른다. 또 지금이 집을 줄일 다운사이징의 적절한 시기인지 궁금해하는 사람들에게는 연방정부가 이제 그 문을 열어주고 있다.

7월1일부터 연방정부가 새로운 다운사이저 인센티브를 도입함에 따라 바야흐로 패밀리홈들이 줄줄이 시장에 나올 전망이다.

이 제도는 65세 이상의 주택소유주들이 주택매각자금을 사용하여 본인의 퇴직연금계정에 최대 30만불까지 1회성 적립을 할 수 있도록 허용하고 있다. 이는 1인당 한도액이기 때문에 부부는 60만불까지 적립할 수 있다.

다운사이저들에게 이는 무슨 의미인가?

이 인센티브는 노년층 주택소유주들에게 잉여자금의 퇴직연금 투자에 따른 세제상의 혜택을 이용하도록 허용함으로써 더 이상 그들의 필요에 적합치 않은 부동산을 매각하도록 독려하기 위해 고안됐다.

통상적으로 65세 이상 노년층은 자발적인 퇴직연금 적립금에 제한을 받아 한도를 초과하는 적립금에서 발생하는

수익금에 대해서는 보다 높은 세율이 적용된다. 그러나 다운사이저의 적립금은 기존의 적립금 한도가 적용되지 않아 이 제도를 이용하는 주택소유주들이 세금할인 혜택을 받아 노후자금을 더 많이 비축할 수 있게 된다.

H&R Block의 세금 커뮤니케이션 담당 이사 마크 채프먼 씨는 "노년층이 퇴직연금 잔고를 높일 수 있는 아주 좋은  방법"이라며 "퇴직연금에 넣으면 사실상 현금이며 일단 65세가 넘으면 돈을 인출, 세제상 매우 매력적인 방법으로 노후생활을 해나갈 수 있다"고 말했다.

잉여자금을 퇴직연금에 적립하는 것은 수익금에 대해 투자자의 한계소득세율이 부과되는 다른 투자수단들에 집어넣는 것보다 더 나을 수 있다.

채프먼 씨는 "퇴직연금 내에서의 소득은 세율이 매우 낮은 15%"이라며 "일단 65세 이상이 되면 효과적으로 세금 없이 일시불이나 일정한 소득흐름(income stream)으로 돈을 인출할 수 있다"고 말했다.

그는 새 조치들이 주택소유주에 따라 더 도움이 되는 사람들이 있다며 "특히 자산은 많지만 현찰은 쪼들리는 사람들에게 유리하다"고 말했다. "은퇴한다면 일을 많이 하지 않아 소득도 많지 않을 가능성이 있으며 주택의 유지관리도 실제로 집안일이 되고 재정적 부담이 될 수도 있다"고 그는 말했다.

업사이저에게는 무슨 의미인가?

새 조치들은 노년층 주택소유주들의 자택매각을 가로막는 장애물을 줄임으로써 젊은층 가족들에게 주택공급을 확대하고 부동산시장 내의 움직임을 촉진할 수 있다고 부동사구입 전문 중개업체 Property Mavens 설립자 미리암 샌드쿨러 씨가 말했다.

그는 "비교적 큰 부동산들이 시장에 풀려 나와 작은 주택의 사람들이 집을 늘려 가게 될 것"이라고 말했다. 하지만 다운사이저들이 밀려들면 저가부동산에 대한 경쟁이 더 치열해질 수 있다는 지적이다.

샌드쿨러 씨는 "집을 사기 위해 대출을 받는 첫 주택구입자와 첫 업그레이더들이 소형 하우스, 단층 유닛과 빌라  등 같은 주택을 놓고 돈이 많은 다운사이저들과 경쟁을 벌이느라 고전하게 될 것"이라고 말했다.

그는 "관련 입법조치가 노년층에게 유리하지만 X세대와 Y세대에게는 불리하게 될 것"이라고 말했다.

노년층 주택소유주들은 이미 이 제도를 이용하기 시작하고 있다. 리처드 매슈스 부동산의 이사 리처드 바이니 씨는 65세 이상 주택매각자들의 매물등록이 늘어나고 있다고 전했다.

그는 "상당한 변화가 있다. 현재 내가 팔고 있는 많은 부동산들이 그런 연령층 사람들의 것들이다"라며 "이는 주택소유주들 앞에 당근을 달랑거리는 방식"이라고 말했다.

이 제도는 이용할 만한 가치가 있나?

세제상의 혜택에도 불구하고 다운사이저들은 본인의 개인적 상황에 효과적인 방법이 될 것인지를 신중히 검토해야 한다.

옛집의 매각비용과 새집의 인지세를 감안하면 주택 매매에 따라 조성되는 자금이 생각보다 적어질 수도 있다. 또 구식의 패밀리홈에서 위치가 좋은 현대식 아파트로 옮겨가는 주택소유주에게는 두 부동산 가격차이가 크지 않을지 모른다.

채프먼 씨는 패밀리홈 매각이 일부 사람들에게는 노령연금 수급자격에 부합되지 않게 만들 수도 있다고 지적했다.

그는 "연금 테스트를 할 때 패밀리홈은 자산에서 면제되지만 현금은 면제가 안 된다"며 "자택을 처분하여 현금으로 유동화할 경우에는 연금수급자격에 어떤 영향을 미칠지 검토할 필요가 있다"고 말했다.

그는 "두 사람에게 조언을 구할 필요가 있는데 무엇보다 먼저 세금 측면에서 얘기해 줄 수 있는 회계사와 두 번째는 어떤 영향을 미칠지 상담해줄 수 있는 재무설계사이다"이라고 조언했다.

바이니 씨는 다운사이저들의 수요가 실제로 대형의 현대식 또는 고급 아파트 가격을 밀어올릴 수 있다면서 "그들은 집의 크기를 줄일 생각일지는 모르지만 주택의 질을 낮추기를 원하지는 않는다"고 말했다.

다운사이징 인센티브의 규정은?

-주택소유주의 연령이 퇴직연금 적립시점을 기준으로 65세 이상이어야 한다.
-해당 주택은 매각에 앞서 최소 10년 이상 소유한 것이어야 한다.
-다운사이저 적립금은 주택매매 결제 후 90일 내에 이뤄져야 한다.
-해당 주택은 호주내에 위치해야 한다.
-하우스보트, 캐러밴, 이동식주택은 제외된다.
-주택소유주들은 1채의 주택 매각에 따른 자금만 다운사이저 적립을 할 수 있다.
-매각에 따른 수익금은 주거주지 예외에 따라 자본이득세에 전액 또는 부분 면제돼야 한다.
-주택소유주는 다른 주택 구입이 요구되지는 않는다.
-주택소유주의 배우자들은 해당주택이 한 배우자의 명의로 돼 있더라도 제몫의 적립신청을 할 수 있다.
-해당주택 소유권이 사망이나 이혼으로 한 배우자에게서 다른 배우자에게 이전된 경우 합산 소유기간이 최소 10년 이상이면 적립신청이 가능하다.