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부동산 하강국면 내년에도 계속될 듯
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UBS 분석 "금리인하 난망 속 대출긴축이 주원인"

 

주택경기 하강에 관한 한 호주부동산시장의 최근 하락세는 지금까지 비교적 온건한 수준을 보여왔다.


주택가격은 전국적으로 지난 2017년 9월 이후 정점에서 저점까지 약 2% 떨어졌으며 이는 1982년 이후 7차례의 주택경기 하강국면에서 나타난 평균 하락률 4%를 밑돌고 있다.

이번 하강국면은 해당 기간 측면에서도 예전과 다르다. 이전의 하강국면들은 평균 12개월에 그쳤지만 이번에는 이미 11개월이나 진행되고 있다.


투자은행 UBS의 경제분석팀에 따르면 이번 부동산 하강국면은 내년까지 연장될 가능성이 있다. 예전의 하강기와 달리 이번에는 호주 중앙은행의 기준금리 인하가 뒤따르지 않을 것이기 때문이다.

UBS는 그래서 주택가격 전망에 관한 한 "이번은 다르다"며 "중앙은행은 그동안 주택가격이 하락하기 시작하면 거의 매번 이내, 평균 9개월 뒤에 금리를 인하하고 있음을 과거 역사가 보여주고 있다"고 말했다.


UBS는 "금리인하가 재빨리 주택구입능력을 제고하면서 수요의 급격한 증가를 몰고 왔으며 대출기관들이 모기지 제공 용의를 보이면서 주택융자가 반등하며 재빨리 가격을 높였다"고 지적했다.

지난 1990년대 초반 이후 호주의 기준금리는 약 18%에서 현재의 기록적 저수준인 1.5%로 내렸다. 이런 점에서 중앙은행은 금리정책 환경이 이미 수용적이라는 점을 감안할 때 어차피 변동의 여지가 제한돼 왔다.

하지만 이번에는 중앙은행도 금융규제기관인 호주금융건전성감독원(APRA)도 경기부양을 서두르는 기색이 보이지 않는다고 UBS는 말했다.

한 가지 주목할 것은 필립 로우 중앙은행 총재가 최근 의회에서 주요 동해안 부동산시장들의 침체가 꼭 나쁜 것만은 아니라고 부각시켰다는 점이다.

게다가 APRA는 특정한 목표를 제시한 것은 아니지만 은행들이 총부채상환비율 제고와 보다 철저한 가계비용 테스트 등 엄격한 대출기준을 시행할 것을 기대한다고 밝혀왔다.

그 결과 금리인하의 부재와 함께 대출증가에 분명한 역풍이 계속되면서 주택가격 상승에 추가 억압요인으로 작용할 것으로 분석된다.

로우 총재는 최근 의회 청문회에서 발언하는 가운데 지난 한 해 동안 평균 변동금리가 하락해 왔다며 이는 대출증가율 둔화와 역동적 모순을 빚고 있다고 지적했다.

그러나 UBS는 이에 동의하지 않으면서 최근의 모기지 금리하락은 예전의 사이클보다 폭이 작다고 말했다.

분석가들은 또 "최근의 기록적으로 낮은 대출 '가격'(비용)에 비추어 현재의 주택경기 하강은 꼭 '수요'를 마비시키는 고금리로 이어질 뿐이라기보다는, 대체로 거시건전성 정책과 로열커미션(금융특별조사위원회)이 겹치면서 사람들의 차입능력을 크게 떨어뜨림에 따라 대출 '공급'의 긴축을 반영하는 것이라고 우리는 주장한다"고 말했다.

호주통계청의 최근 자료는 대출증가가 특히 투자자 대출의 급격한 하락에 따라 분명히 둔화되고 있음을 보여주고 있다.

UBS는 "앞으로 대출가용성의 긴축국면이 계속되면서 대출의 누적 하락률이 약 20%에 이를 것으로 전망한다"면서 "이것이 계속 가격을 끌어내릴 가능성이 있다고 보며 향후 1년간 5% 이상의 하락이 예상된다"고 말했다.

분석가들은 또 노동당이 집권할 경우 네거티브 기어링과 자본이득세 할인조치의 제한 등 잠재적인 정잭변경을 부각시키면서 그러한 결과는 "우리의 예상보다 더 부정적인 전망을 시사할 수 있다"고 말했다.

분석가들은 "이로 인해 주택가격 기대치가 부정적으로 바뀌면 수요의 약세가 현재 탄력을 보이고 있는 실수요자에게로 확산될 위험이 있다"고 경고했다.

이들은 "향후 사이클에 금리인하가 결여될 가능성에 비추어 주택가격은 필경 내년에도 하락세가 이어지면서 수십년 만에 가장 긴 하강기를 보게 될 것"이라고 내다봤다.

reporter@hojuonline.net
2018-08-31 00:21:31
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