아이디
패스워드
   
메인 | 일반 | 가격동향 | 주택경매 | 주택임대 | 주택융자
 
목록보기
 
전문가 5명이 보는 시드니 부동산시장 전망
Font Size pt
 

주.연방선거 결과, 로열커미션 영향 등 불확실성 더해 


시드니 부동산시장의 향후 전망에 관한 한 확실한 것 은 불확실성 하나뿐이다.

 

시드니 모닝 헤럴드는 금융부문 로열커미션(왕립특별조사위원회) 최종보고서가 나오고 주 및 연방선거가 다가오는 가운데 시드니 시장이 올해 남은 기간 어떻게 될지 지난주 전문가 5명에게 물어 보았다.


언스트앤영(EY) 오세아니아 담당 수석 이코노미스트 조 마스터스

수요 약화와 시장심리가 2019년의 주제로 부상하고 있다고 마스터스 씨는 말했다.

 

그는 "가격의 추가하락 예상이 광범하게 퍼져 있다"면서 "주택시장의 약세가 단지 지리적으로 시드니와 멜번에서부터가 아니라 전 부문에 걸쳐 확대되는 것을 우리는 보기 시작하고 있다"고 말했다. "실수요자 금융과 또 첫 주택 구입자 부문이 아주 약하다"고 그는 말했다.

 

첫 주택 구입자 수요가 2017년 인지제 변경으로 앞당겨졌을지 모르며 대출제한 강화에 의해서도 영향을 받고 있지만 구입자 심리의 위축을 반영하는 것이라고 마스터스 씨는 분석했다.

 

그는 "우리는 첫 주택 구입자들이 2017년과 2018년 내내 신용대출에 접근해 왔다는 것을 알고 있다"면서 "그러나 이제는 이 부문이 주택구입능력의 개선에도 불구하고 하락하고 있는 것 같다"고 말했다.

 

그는 다가오는 주 및 연방선거가 시장의 불확실성을 더해줄 뿐이며, 기대되는 구입자들 특히 가격대비 대출비율이 높은 첫 주택구입자들은 가격하락의 둔화 조짐이 나타나기를 기다릴 것이다.

 

마스터스 씨는 우리가 시장 하강국면의 중간에 와 있다고 내다보고 가격하락이 조만간 둔화되지 않는다면 정점에서 바닥까지 하락폭이 20%를 초과할 수 있다고 지적했다.

 

그는 "정점에서 바닥까지의 20% 하락 예측은 주택가격 하락의 둔화 조짐이 보이기 시작하는 데까지를 기준으로 하는데 아직 우리는 그런 조짐을 보지 못하고 있다"고 덧붙였다.


BIS 옥스퍼드 이코노믹스 대표이사 로버트 멜러

멜러 씨에 따르면 적어도 올해 중반까지는 구입자와 매각자 모두의 망설임이 계속될 수 있다.

 

그는 대출제한 강화에 관한 한 "우리는 최악의 상황을 보아 왔지만" 구입자 수요 특히 융자 규모를 떠받쳐온 첫 주택 구입자 사이의 수요가 하락할 것으로 또한 내다봤다.

 

그는 "첫 주택 구입자들은 가격이 추가로 10% 더 하락한다고 해도 시장에 진입하기를 원치 않는다"고 말했다.

 

집을 키워 가는 업그레이더와 줄여 가는 다운그레이더에게는 같은 시장에서 사고 파는 타이밍이 덜 중요하지만 많은 사람들은 집을 옮기는 것을 꺼리게 될 것이라고 멜러 씨는 말했다.

 

그는 "가격 데이터가 안정되는 정도가 아니라 최소한 가격하락폭이 둔화되는 것을 사람들이 보기 시작할 때까지는 상당한 망설임이 있을 것"이라고 덧붙였다.

 

멜러 씨는 투자자들의 경우 일부는 손을 놓고 네거티브 기어링의 변경 가능성 등 연방선거 결과를 기다리고 있을 수 있다고 지적하고 하지만 현행 세제 환경이 유지된다고 해도 조만간 상승할 기미가 거의 없기 때문에 서둘러 시장으로 돌아갈 가능성은 희박하다고 내다봤다.

 

그는 같은 이유로 네거티브 기어링이 노동당 정부에 의해 폐지된다고 해도 투자자들이 이전에 비해 시장 점유율이 낮기 때문에 그 영향도 크지 않을 것"이라고 지적했다.

 

그는 정점에서 바닥까지 약 15% 하락할 것으로 예측되는 시장이 금년말이나 내년초에 바닥을 칠 경우 완만한 회복세가 이어져 2-3년간 것으로 보잘것없는 상승률이 예상된다고 말했다.


커먼웰스 은행 선임 이코노미스트 개러스 에어드

대출긴축이 완전히 끝난 상태이지만 2018년에 거의 20%나 하락한 주택융자 승인건수가 계속 약세를 보일 전망이라고 에어드 씨는 내다봤다.

 

그는 "이는 대출공급에 대한 제약 때문이 아니라 근본적으로 주택가격이 추가 하락할 것이라는 견해들에 맞추어 대출수요가 하락했기 때문"이라고 분석했다.

 

그는 대출수요가 향후 3-6개월 동안 여전히 약세를 보일 것으로 전망하고 예상보다 가파른 대출증가 둔화와 시장심리 위축이 이달초 커먼웰스 은행이 예측치를 수정하게 된 핵심 요인들이라고 말했다.

 

지난 7일 발표된 예측치는 시드니의 주택가격이 올해 5% 추가 하락하여 2017년 6월의 정점 이후 하락폭이 15%에 이를 것으로  보고 있다.

 

에어드 씨는 "거기엔 자기충족적인 성격이 있다....대출기준 문제의 타이밍은 꽤 오래 전에 일어났다"며 "지금은 그 자체(대출기준 강화)가 문제가 아니다"라고 지적했다.

 

그는 "가구들이 집단적으로 주택가격이 떨어질 것으로 생각한다면 구입자들이 구입을 보류하고 낮은 가격을 제시하기 때문에 언제나 그렇게 될 것"이라면서 "그것이 부분적으로 가격의 하향조정이 일어나는 방식이며 상향조정 때도 같은 일이 일어난다"고 말했다.

 

에어드 씨는 가격이 계속 하락함에 따라 투자자들은 보다 매력적인 수익을 올리게 될 때 시장으로 돌아올 것이라면서 "팔짱을 끼고 선거결과(그리고 네거티브 기어링 변경 가능성)를 기다리고 있는 일부 투자자들이 있을 것으로 확신한다"고 말했다.

 
NAB 수석 이코노미스트 앨런 오스터 

NAB 수석 이코노미스트 앨런 오스터 씨는 시드니 부동산시장이 APRA(호주금융건전성감독원)의 융자단속에 의해 손상을 입었다면서 가격이 추가 하락할 것으로 내다봤다.

 

그는 "대출긴축이 로열커미션에서 비롯되고 있다고 생각지 않지만 비용(신청자 생활비)에 더 중점을 두는 것 같다"며 "융자가 잘못될 경우 사람들이 지켜보고 있음을 알고 있다는 의미에서 좀 더 겁을 내게 될지 모른다"고 말했다.

 

오스터 씨는 은행들이 비용을 좀 더 주의 깊게 살펴보고 있지만 고객의 기대치 역시 변하고 있다며 "종전에는 구입자들이 시장에 진입하는 것이 낫다, 그렇지 않으면 가격이 계속 오를 것이라고 생각했지만 지금은 시장에 진입해야 할지 잘 모르겠다고 생각하고 있다"고 말했다.

 

NAB는 정점에서 바닥까지 가격하락폭 예측치를 15%로 유지하고 있지만 이제는 중앙은행이 2020년대에 상당히 접어들 때까지 기준금리 동결기조를 유지할 것으로 예측한다고 19일 발표했다.

 

종전에는 기준금리의 차기 행보를 인상으로 예측했던 NAB는 이제는 수개월 내에 기준금리를 1.5%의 기록적인 저수준에서 추가 인하하지 않으면 안 될 수도 있다고 보고 있다.

 

오스터 씨는 "금리가 오른다고 보지 않고 오히려 내려갈 가능성이 상당히 많고 더욱 커지고 있다"고 말했다. 이러한 금리예측 수정은 NAB의 최신 월례 기업조사에서 동부 해안지방 전역에 자신감의 침체를 보여주고 있는 가운데 나왔다.


주택산업협회 수석 이코노미스트 팀 리어든

기록적인 수의 아파트가 완공을 앞두고 있음에도 불구하고 공급과잉과 가격의 상당한 추가하락에 대한 우려는 거의 없다고 팀 리어든 씨가 말했다.

 

리어든 씨는 "실업률이 낮은 수준을 유지하고 인구증가가 강세를 유지하는 동안에는 이러한 주택경기 사이클의 깊이가 비교적 얕을 것"이라고 말했다.

 

그는 지난 12월 분기 아파트 건축허가가 전년 대비 33% 이상 하락한 가운데 개발업체들이 시장조건이 호전될 때까지 판매를 보류함에 따라 아파트들이 비교적 빠르게 해소될 것이라고 그는 내다봤다.

 

그는 "2018년말에 건축허가가 둔화되는 속도가 우리를 놀라게 했지만 이제 대출긴축이 일어난 만큼 건축허가는 앞으로 2년간에 걸쳐 비교적 완만하게 계속 둔화될 것으로 예상한다"고 말했다.

 

리어든 씨는 잠재적으로 올해 중반께 시장이 안정화되면서 개발업체와 투자자 활동이 모두 증가할 것으로 내다보지만 다가오는 선거가 시장의 불확실성을 더해주고 있다고 지적했다.

 

연방 수준에서는 네거티브 기어링의 잠재적 변경이 일어날 소지가 있지만 주 수준에서는 주요 선거 이슈로 부상하고 있는 개발 정서에 대한 우려가 있다고 말했다.

reporter@hojuonline.net
2019-02-22 14:58:26
(c)호주온라인뉴스 무단 전재 및 배포 금지
목록보기
 
 
오늘의 주요뉴스
 
 
많이 본 뉴스
  기사가 없습니다.  
이슈
 
 
네티즌 여론조사
현재 진행중인 설문이 없습니다.